招拍挂监察
『壹』 国土资源部监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知（国土资发[]号）
各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局）、监察厅（局），新疆生产建设兵团国土资源局、监察局：
为贯彻《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号，下称国务院31号文件），落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度，现就有关问题通知如下。
一、统一思想，提高对实行工业用地招标拍卖挂牌出让制度重要性的认识
国务院31号文件明确要求：“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让”。实行工业用地招标拍卖挂牌出让制度，对于加强宏观调控，严把土地 “闸门”，有效控制土地供应总量；对于遏制工业用地压价竞争、低成本过度扩张，实现国有资产保值增值；对于建立完善土地市场机制，更大程度地发挥市场配置资源的基础性作用，不断提高土地利用效率；对于节约集约用地，优化土地利用结构，促进经济增长方式的转变和产业结构的优化升级；对于从源头上防治土地出让领域的腐败行为，加强党风廉政建设，都具有十分重要的作用。各级国土资源管理部门、监察机关必须统一思想，提高认识，密切配合，加大工作力度，共同落实好工业用地招标拍卖挂牌出让制度。
二、明确范围，坚定不移地推进工业用地招标拍卖挂牌出让
（一）政府供应工业用地，必须采取招标拍卖挂牌方式公开出让或租赁，必须严格执行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》规定的程序和方法。
（二）国务院31号文件下发前，市、县人民政府已经签订工业项目投资协议，确定了供地范围和价格，所涉及的土地已办理完农用地转用和土地征收审批手续的，可以继续采取协议方式出让或租赁，但必须按照《协议出让国有土地使用权规范》的有关规定，将意向出让、租赁地块的位置、用途、土地使用条件、意向用地者和土地价格等信息向社会公示后，抓紧签订土地出让或租赁合同，并在2007年6月30日前签订完毕。不符合上述条件或者超过上述期限的，应按规定采用招标拍卖挂牌方式出让或租赁。
（三）原划拨土地使用权人申请办理土地出让或改变土地用途的，按照土地管理的法律法规办理。
三、适应工业项目用地特点，有针对性地组织实施工业用地招标拍卖挂牌出让工作
市、县国土资源管理部门要根据工业项目用地的特点，采取有针对性的措施，大力推进本地区的工业用地招标拍卖挂牌出让工作，应当注意把握以下关键环节。
（一）做好工业用地招标拍卖挂牌出让与农用地转用、土地征收审批的衔接。工业用地出让涉及农用地转用和土地征收的，应当先行办理农用地转用和土地征收审批手续，再依法采取招标拍卖挂牌方式确定土地使用权人。
（二）建立健全土地储备制度，做好工业用地的前期开发，为招标拍卖挂牌出让创造条件。
（三）建立用地预申请制度，及时了解工业用地的需求情况，科学合理安排工业用地出让的规模、结构、布局、进度和宗地规模、产业类别、土地使用条件等，保证工业用地招标拍卖挂牌制度的有效落实。
（四）依据土地利用总体规划、城市规划、国家产业政策，以及拟出让地块周边产业布局情况等，进一步细化拟出让工业用地的地类和产业类型，科学合理地确定拟出让工业用地的地块面积、具体用途、土地使用条件、产业类型、生产技术要求等内容。出让方案中确定的产业类型、用地标准和用地规模等，应当符合《建设项目用地预审管理办法》和《工业项目建设用地控制指标（试行）》的有关要求。
（五）根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定出让底价。出让底价不得低于国家公布的最低价标准。
（六）工业用地出让文件中，应当明确拟出让地块的投资强度要求、产业类型、具体地类等内容。
（七）采取灵活的方式，合理确定工业项目的用地面积。既可以确定出让地块面积后招标拍卖挂牌出让，也可以先不确定出让地块的具体面积，招标拍卖挂牌中通过竞单位面积地价的方式确定土地使用者，然后再根据工业项目的类别、规模、土地使用标准等合理确定出让地块的具体面积。
（八）与竞得人签订《成交确认书》或向中标人发放《中标通知书》后，应当向竞得人、中标人核发建设项目用地预审批准文件。
（九）要根据《国有土地使用权出让合同》和《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本，完善工业用地出让合同，明确约定工业项目的投资强度要求、产业要求、具体地类等内容。加强合同管理，督促用地者严格按照合同约定的条件开发利用土地。
四、强化执法监察，促进工业用地招标拍卖挂牌出让制度的全面落实
（一）省级国土资源管理部门要加强对本地区工业用地招标拍卖挂牌出让的政策指导，及时研究工作中的困难和问题，全面掌握工作进展情况，总结推广有效做法和经验。省级监察机关要把对落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度的监督检查作为一项重要任务和日常工作，定期作出安排部署并组织实施，保证执法监察工作的效果。
各级监察机关要认真履行职责，注意发现案件线索，严肃查处工业用地出让中的违纪违法案件。对工业用地出让规避招标拍卖挂牌、仍采取协议出让和划拨的；对工业项目通过计划立项、规划定点先行确定土地使用者的；对工业用地以招标拍卖挂牌方式出让后擅自调整土地用途、容积率等规划条件；对不按规定及时准确地在中国土地市场网公开发布国有土地使用权出让公告和出让结果等信息等违法违规行为，要认真纠正和查处。领导干部以任何形式违反规定干预和插手工业用地招标拍卖挂牌出让，特别是在工业用地出让中不经招标拍卖挂牌程序继续搞个人审批的，要坚决予以查处。对有关地方和部门瞒案不报、压案不查的，要严肃处理，并追究有关责任人的责任。
（二）强化对工业用地招标拍卖挂牌出让工作的监督。监察部、国土资源部决定，2007年在全国开展工业用地招标拍卖挂牌出让工作专项执法监察。执法监察的重点是，全面推行并严格执行工业用地招标拍卖挂牌出让制度情况，全面执行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》情况。
地方各级监察机关、国土资源管理部门要根据《工业用地招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作方案》（详见附件）的要求，密切配合，共同制订工作方案，统一组织，协调行动，共同做好工业用地招标拍卖挂牌出让执法监察工作。市、县国土资源部门要会同监察机关，对国务院31号文件下发以来的工业用地出让情况逐宗自查，发现问题要及时纠正、处理。 各省、自治区、直辖市监察机关、国土资源管理部门要采取全面检查和重点抽查相结合的方法，加大监督检查力度。各省、自治区、直辖市执法监察情况，要在2007年10月底前报送监察部和国土资源部。监察部、国土资源部将根据各地的工作情况，适时组织联合检查。
附件：工业用地招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作方案
国土资源部
监察部
二〇〇七年四月四日
附件：
工业用地招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作方案
为贯彻《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号，以下简称国务院31号文件），认真落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度，监察部、国土资源部决定，今年在全国开展工业用地招标拍卖挂牌出让情况执法监察。
一、指导思想和目标
认真贯彻中央纪委全会和国务院廉政工作会议精神，根据国务院31号文件的要求，集中一年时间，在全国范围内开展工业用地招标拍卖挂牌出让情况执法监察。通过执法监察，全面推行并严格执行工业用地招标拍卖挂牌出让制度，全面执行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权出让规范》和《协议出让国有土地使用权出让规范》，实现工业用地出让全部进入市场，以招标拍卖挂牌方式交易，领导干部在工业用地出让中违规干预甚至以权谋私等违纪违法行为得到及时、严肃地查处，有效遏制土地交易中的腐败行为。
二、范围和内容
（一）执法监察的范围：2006年国务院31号文件下发以来，各地工业用地招标拍卖挂牌出让情况。
（二）执法监察的主要内容包括：
1.地方各级人民政府和国土资源管理部门建立和完善工业用地招标拍卖挂牌出让制度情况。
2.地方各级人民政府和国土资源管理部门执行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权出让规范》和《协议出让国有土地使用权出让规范》的情况。重点是：是否按规定公开土地出让信息，特别是是否按规定将土地面积、用途、土地使用条件、价款及出让结果等信息在中国土地市场网上公开；是否存在操作程序和操作行为不规范的问题。
3.纠正工业用地出让中存在问题的情况。一是工业用地出让中是否存在规避招标拍卖挂牌出让、仍采取协议方式出让的问题；工业用地出让涉及农用地转用和土地征收的，是否存在农用地转用和土地征收审批时确定用地单位的问题。二是工业用地出让中是否存在假招标、假拍卖、假挂牌等弄虚作假、徇私舞弊等问题，是否存在领导干部违规干预和插手工业用地招标拍卖挂牌出让问题。
三、方法和步骤
本次执法监察分为自查整改、重点检查和联合检查三个阶段。
（一）自查整改。本执法监察工作方案下发后，各地要结合实际，制定具体实施方案，周密安排此项工作。本《通知》下发至8月底前，市、县监察机关和国土资源管理部门要按照方案的要求，对国务院31号文件下发以来，本地区工业用地出让情况逐宗进行检查，发现问题要立即督促整改。
（二）重点检查。9月至10月，各省（区、市）监察厅（局）、国土资源厅（局）对市、县开展工业用地招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作进行重点检查。各省（区、市）要将执法监察工作情况形成书面报告，于10月底前分别报监察部和国土资源部。
（三）联合检查。监察部、国土资源部将适时对各地工业用地出让情况进行联合检查。
『贰』 工业土地从何时开始必须实行招拍挂政策,
《土地法》及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。其含义是指，经营性用地必须通过上述方式出让土地。统称为招拍挂制度。
设定依据：
1、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部第39号）。
2、《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》（监察部、国土资源部国土资发[2007]78号）。
（一）做好工业用地招标拍卖挂牌出让与农用地转用、土地征收审批的衔接。工业用地出让涉及农用地转用和土地征收的，应当先行办理农用地转用和土地征收审批手续，再依法采取招标拍卖挂牌方式确定土地使用权人。
（二）建立健全土地储备制度，作好工业用地的前期开发，为招标拍卖挂牌出让创造条件。
（三）建立用地预申请制度，及时了解工业用地的需求情况，合理安排工业用地出让的规模、结构、布局、进度和宗地规模、产业类别、土地使用条件等，保证工业用地招标拍卖挂牌制度的有效落实。
（四）依据土地利用总体规划、城市规划、国家产业政策，拟出让地块周边产业布局情况等，进一步细化拟出让工业用地的地类和产业类型，科学合理地确定拟出让工业用地的地块面积、具体用途、土地使用条件、产业类型、生产技术要求等内容。出让方案中确定的产业类型、用地标准和用地规模等，应当符合《建设项目用地预审管理办法》和《工业项目建设用地控制指标（试行）》的有关要求。
（五）根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定出让底价。出让底价不得低于国家公布的最低价标准。
（六）工业用地出让文件中，明确拟出让地块的投资强度要求、产业类型、具体地类等内容。
（七）采取灵活的方式，合理确定工业项目的用地面积。既可以确定出让地块面积后招标拍卖挂牌出让，也可以先不确定出让地块的具体面积，招标拍卖挂牌中通过竞单位面积地价的方式确定土地使用者，再根据工业项目的类别、规模、土地使用标准等合理确定出让地块的具体面积。
（八）与竞得人签订《成交确认书》或向中标人发放《中标通知书》后，应当向竞得人、中标人核发建设项目用地预审批准文件。
（九）要根据《国有土地使用权出让合同》和《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本，完善工业用地出让合同，明确约定工业项目的投资强度要求、产业要求、具体地类等内容。加强合同管理，督促用地者严格按照合同约定的条件开发利用土地。
『叁』 土地挂拍制度是什么
引用自 http://www.fang169.cn/Article/tudi/20080626175003.htm
中国土地招拍挂制度
摘要：土地出让的“招标”“拍卖”“挂牌”交易方式作为我国经营性用地出让的指定方式，对规范土地市场、提高政府的对城市土地的管理水平、促进房地产市场的有序发展等方面都有着重要意义。本文通过对中国土地市场招拍挂制度发展过程进行回顾，通过分析招拍挂制度对中国土地市场发展的作用，针对目前招拍挂制度中存在的不足，提出改进目前土地招标、拍卖、挂牌出让方式，引入市场机制，减少行政干预，提高政府对土地出让市场管理水平的几点建议。
关键词 土地市场 招拍挂制度 市场机制 政府管理
一 ．引言：中国土地市场招牌挂制度建立及发展背景
建国后很长一段时间内，我国的土地使用制度是无偿、无限期、无流动的行政划拨使用制度，这种土地制度所导致的土地资源配置不合理、利用效益低、土地浪费严重，产权关系混乱等问题严重的阻碍经济发展的弊端。改革开放后为了克服土地无偿使用带来的种种弊端，在城镇国有土地使用制度方面进行了一系列改革。1988年4月12日， 七届人大一次会议通过的宪法修正案规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，从而为土地使用权转让提供了法律依据。随后，《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》进一步确立了土地使用权出让制度。通过一系列法律规定的制定实施，到90年代初，我国对城镇土地使用制度完成了改革，建立起土地有偿，有限期，可依法进行土地交易的有偿使用制度。这种制度理顺了产权关系，使土地的资产特性得到体现，也体现了国家做为土地所有者对土地的所有权。然而这种以协议出让为主要形式的土地出让方式存在着一系列问题。
首先，由于交易过程不公开，寻租行为普遍，腐败问题时有发生，导致了国有资产流失。
其次，由于缺乏竞争、市场秩序不规范，导致出现了严重的价格扭曲和低价出让等现象。
为此，国土资源部于2002年5月发布第11号令,颁布实施<<招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定>>,明确规定包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让.2004年,国土资源部颁布第71令,<<关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知>>,规定2004年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度,即所谓的”831”大限.
经营性用地招拍挂制度的实施对中国土地市场的发展有着深远的影响,一方面招拍挂制度规范了国有土地使用权的出让行为,从长远上看有利于建立一个公开,公平,公正的城市土地市场;另一方面由于中国土地市场的长期不完善,产权不清晰,长期未曾引入市场机制,市场上对招拍度的实施也存在种种疑虑.同时经营类用地的招拍挂制度自身也存在着种种不完善之处,各地在招拍挂出让土地的实践中也发现了各种问题,对于经营性用地的招拍挂制度研究有必要深入进行.
二．中国土地市场招拍挂制度的具体含义及特点。
土地的交易的公开投标、拍卖和挂牌的共性是其交易的公开性，但其具体操作又有其差异性，针对不同性质的土地交易要采取不同的交易方式。
（一） 土地招标
招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
在招标出让中土地主管部门要根据出让土地的具体情况编制招标文件，并实施投标的登记，投标人在登记时必须缴纳投标保证金，并提交营业执照的副本，法人代表人证明等文件。投标人在按照招标文件的要求编制标书后，在规定的时间内将标书密封投入指定标箱。经由专家组成的评标委员会按照评标标准对企业提交后投标文件进行评审后，在规定的时间地点开标。在中标人确定后，招标人应向中标人发出《中标通知书》，中标人则在《中标通知书》约定的时间，按照招标文件与土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》。公开招标的投标单位不能少于三家，如果少于三家则招标人应当停止开标。在公开招标中投标企业投标的价格是重要的评标因素，但评标委员会为了防止土地开发的后续资金无法到位，出现土地闲置浪费现象，开发商的从业经验和实力也是评标委员们重点关注的要点。
（二） 土地拍卖
拍卖出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告， 由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
土地的主管部门根据被拍卖土地的特征编制拍卖文件，竟买人在竟买申请截止日期前提出竟买申请，交纳不少于拍卖文件规定的保证金，并同样提交法定代表人证明书等资信证明。竟买人通过审查后，得到印有编号的竟买标志牌，拍卖会在拍卖公告规定的时间、地点进行。参加的竟买人同样不能少于三人，否则应终止拍卖。在拍卖中最终的成交价格必须高于拍卖方所制定的底价，否则也需终止拍卖。拍卖成交后，竟得人按照《拍卖成交书》规定的时间和土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》。土地拍卖中最重要的原则是“价高者得”，与其他形式的拍卖原理相同。
（三）土地挂牌
挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格， 根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
政府土地主管部门编制挂牌文件，竞买人在规定日期前提出竟买申请，按规定交纳保证金、提交法定代表人证明书等资信证明后提交竞买申请书。在挂牌文件规定的挂牌起始日期，挂牌人应该将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求、起始价、增价规则、增价幅度等内容，在土地交易市场挂牌公布，符合条件的竟买人应定按照文件的要求填写竟买报价单，在挂牌期限内竟买人可多次报价。如果在挂牌期限内只有一个竟买人在挂牌期限内只有一个竞买人，且报价不低于挂牌底价，并符合其他交易条件的，挂牌成交；在挂牌期限内有两个或两个以上竞买人报价的，报价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人。但报价低于底价者除外，在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他交易条件的，挂牌不成交。挂牌交易的挂牌期限不得少于十个工作日。
竞买人确定后．挂牌人应当向竞买人发出《挂牌成交确认书》。竞得人应该根据《挂牌成交确认书》所约定的时间与市国土房管局签订《国有土地使用权出让合同》。挂牌同样遵循“价高者得”的原则．不同之处在于不是现场报价．由于挂牌是以书面的形式报价，所引发的关注程度及暴光不如招标与拍卖。
三 实施土地招排挂制度的优点
(一)实施土地招拍挂制度，有利于规范土地市场，公平竞争。
土地使用权出让招拍挂制度的推行，以及与之配套的土地储备制度的建立，使土地供应的信息公开化，土地出让规划的科学化，杜绝了以往通过行政命令协议出让土地中存在的盲目性，防止了由于土地市场不规范导致的国有资产的流失以及由于规划不当造成的宝贵土地资源的浪费。
政府通过招拍挂的方式推出地块，以城市中长期发展规划和城市土地利用规划为基础，制定详尽、科学的土地出让计划。并通过网络、报纸、电视等传媒方式进行公示，保证了信息的公开性。政府通过招拍挂转让方式中严格的评标拍卖制度，保证了房地产开发商的机会均等，保证了土地市场的公平性。开发商在同一时间获得信息，并可在规定时间内购买标书、现场踏勘、集中答疑，避免了由于信息不对称而造成不公平竞争。
(二)实施土地招拍挂制度，有利于杜绝腐败现象，提高政府对城市土地的管理能力
土地是全社会宝贵的公共资源，要达到最优利用必须通过市场手段进行配置，而且配置过程必须受到全社会监督。实行土地招拍挂制度，正是建立土地市场的竞争机制方式，完善土地出让制度，只有这样才能建立真正的土地市场，才能真正的引入竞争机制。通过市场竞争，使土地的真实价格得到体现，从源头上有效的遏制以往采取行政手段配置土地资源中政府官员出现的腐败寻租等现象。
土地招拍挂制度并不是简单的土地交易手段，政府必须进行一系列相关工作以保证土地出让的科学性，土地交易市场的完善性，在此过程中政府对土地的管理能力必然大大提高。
首先，政府要运用宏观调控手段，提供与社会经济协调发展的土地供应量，对于每年土地市场的各类土地供给、征用数量进行总体规划，并建立相应的土地储备制度，避免土地市场中的投机行为，保证市场的健康发展。制定和公布土地出让计划是完善城市土地供应的基础，将有助于提高城市土地管理的科学性，促进城市土地市场的规范和完善。
其次，政府在招标出让前必须对土地进行前期规划和开发，逐步推进“熟地”招标出让，并要制定一系列的出让计划、招标程序和管理制度。政府要真正实现调控市场的能力，就必须对拟出让土地进行详细的分析规划，确定最佳的土地利用方式，针对土地特点灵活选择招标办法和方式以提高工作效率， 降低工作成本等。
最后，要体现土地的使用价值，政府必须对土地进行正确的评估，采用合理的评标办法，公正地评出中标单位。
通过以上行为政府对城市土地的综合运用管理能必将大大加强。
(三)实施土地招拍挂制度，有利于房产开发商综合实力的提高，促进房地产企业的整合。
土地通过招标、拍卖和挂牌等方式进行出让，不但有利于市场的竞争性，消除行业的垄断性，而且还使那些没有足够实力，只靠寻租等不正当方式拿到“一手地”的开发商逐渐淡出市场，使那些有实力、有竞争力的企业能够更加合理地获取土地，得到更好的发展。同时，由于采取招标、拍卖或挂牌的方式出让，开发商可以从市场上通过竞争拿到“熟地”直接开发，缩短了开发周期，简化了开发程序和环节，从而降低了开发风险。
招标拍卖挂牌出让取消的只是过去少数开发商通过不正当手段获得的“超额利润”，而由于市场的的规范，开发商的合理利润可以得到更好的保证。新制度提高了市场准入门槛，房地产业将进入资本实力和品牌竞争的时代。没有实力的、靠关系运作项目的公司将逐步被淘汰出局。能够进行专业化、规模化生产、把土地价值发挥最大化的房地产开发商将成为市场的主流，促进了房地产企业的优胜劣汰，真正通过的市场的力量对房地产商进行整合。同时，实行招拍挂的土地交易方式有利于打破房地产开发企业的地域限制。对外地开发商来说，由于可计算成本，有了平等进入的机会，进入目标城市市场就相对比较容易，为跨地域经营的房地产商提供了机会，这必将促使全国房地产市场的规范化。
(四)实施土地招拍挂制度，促进房地分离，有利于提高土地开发效率。
目前的土地招拍挂的供应方式，有利于土地的合理利用和总体规划。由于政府将逐步把生地转化为熟地后再行招标，动拆迁问题已妥善解决、土地的开发工作基本完成、周边的市政建设逐步完善、水电煤等市政配套都有计划地分配到位，开发商只要按规划要求有计划地做好设计图纸并得到许可后就可顺利开工了，大大缩短了房产开发周期，有效控制了开发成本。因此，土地利用的高效率成为必然。
(五) 实施土地招拍挂制度，有利于优化投资环境，吸引外资。
我国的土地供应从划拨、协议出让到公开招标、拍卖、挂牌的转变，透明化程度越来越高，这是我国城市土地使用制度进步的一种表现，也是大势所趋。这标志着我们在土地市场上正在逐步与国外发达国家接轨。这也是世界贸易组织(wT0)原则的要求。WT0的非歧视
原则、公平原则和透明度原则等要求土地行政管理保证国民待遇普遍实现，保证市场公平竞争，保证统一、公开、公正地实施各项法律、法规、行政规章、司法判决等。加入WTO后，在土地市场管理方面，政府的职责是使市场能够稳定、公开、公平，而且能够安全运行，进
而优化投资环境，并以此来吸引投资。实行土地招标、拍卖，可以说是一项重大的“土地革命”，土地最直接的与资本结合而不是与关系结合，提高了效率，同时有利于境外资金的流入和国际化进程的加快，这对北京、上海等大城市发展城市经济，加快基础设施建设，成为高效的国际化大都市具有非常重大的意义。
四．目前中国土地市场招拍挂制度存在的问题及解决建议
（一）目前中国土地市场招拍挂出让中存在的问题。
根据国土资源部和监察部对全国经营性土地使用权招拍挂出让的专项执法检查的结果显示，经营性土地使用权出让还有五个深层次的问题尚待解决。
1．经营性土地出让制度还缺少具体的操作规范与之相配套；
2．少数市县仍以“招商引资”为名，先行立项、先行选址，定点确定土地使用者、土地用途、土地面积和地价
3．有的地方不按规定公开经营性土地出让信息或信息公开不及时、不充分；
4．有的地方在经营性土地出让中存在假招标、假挂牌、假拍卖或陪标、串标等问题；5. 极少数领导干部仍通过打招呼、批条子等形式违规干预和插手经营性土地出让。
以上五大类问题涉及招拍挂制度建设过程中政府职能、观念的转变，配套规范的制定等问题，针对以上五大类问题，提出完善招拍挂市场的几点建议如下。
（二）对完善招拍挂市场的建议。
1．转变政府职能，建立与健全监督保证机制，确保交易的公正性
在上述五大类问题中，由于政府行政干预所导致的招拍挂制度的不完善问题是最严重的。一方面，由于中国长期实行以政府为主导的土地协议出让制度，各级地方政府习惯于通过行政指令的方式对土地资源进行配置，在新的土地出让制度下旧有的思维观念难以转变，在追求地方经济短期利益的目标下，通过行政手段盲目干预土地市场的情况时有发生；另一方面，少数政府官员通过手中的权力寻租腐败，少数不法房地产商通过行贿公关等不正当手段低价获得土地、牟取超额利润，少数政府官员和不法房地产商的勾结，导致土地招拍挂出让中假招标、假挂牌、打招呼、批条子的现象时有发生。
为了克服以上两种情况，作为游戏规则的制定者和游戏的组织者的政府必须加强自身的监管，在招标、拍卖与挂牌交易的流程中加强透明与监督的机制尤为重要。从宗地价格的评估到开发商资质的审查以及后期的评标开标均应设立监察机制 对于每宗地的评选结
果应给予公布与新闻发布，绝不能让私下协议的土地通过公开招标与挂牌的形式达到成交的目的，从而引发新的钱权交易现象发生。中央，国土资源部已经三令五申下要求在土地交易招拍挂过程中打击非法暗箱操作，确保公平与公开。
2．制定合理的标底价格，防止地价上涨过快
经营性土地交易全部以招拍挂的形式进行出让是否会引发土地价格的上涨，从而导致房地产价格上涨的话题一直是新政策出台后业内开发商与政府官员争论的焦点，因此在土地招拍挂交易的实施中注重控制对地价的大幅度波动是十分必要的。是在土地的拍卖交易中，政府一方面在取得较好的地价收益的同时，也需考虑对当地的土地价格市场的稳定作用。
上海近期在土地的拍卖中进行最高限价并提出完善招投标的管理机制，以防止土地价格的非理性上涨，这对中国其他城市也有重要的借鉴意义。在短期内，城市土地拍卖的高价成交会增加政府的财政收入，有利于城市基础设施的建设，但是在长期却可能抬高当地的房地产开发的成本。房地产开发成本的升高，一方面可能导致中低价位的住宅的减少，使普通居民难以承受高昂的房价，甚至导致人才的流失，社会的不安定；另一方面，高昂开发成本容易形成泡沫经济，从长期来看不利于外界资本的流入，不利于城市的健康发展。
在这种情况下，对进行公开招拍挂的宗地的标底或者底价的制定就显得尤为重要。应该由政府土地管理部门根据土地评估结果和政府产业政策综合确定，科学地制定出让的底价。 因此在确保国家利益的前提下，合理地评估宗地的标底价格是保证土地市场活跃及稳定土地市场价格、防止土地价格的非理性上涨的重要的前期工作。
3．选择性地使用拍卖的交易方式
土地拍卖是购买今后开发利用土地的权利，要考虑规划、后期开发方案、及开发方案的实施等。与招标、挂牌方式相比，拍卖更容易导致土地出让价格的非理性上涨，所以在土地转让中应谨慎地选择性使用拍卖形式，在发展较为成熟的区域以及宗地面积较小的地块，拍卖可以促进宗地的成交，但对于在新区特别是宗地面积较大的地块，建议综合考虑政府对于地区的发展计划以及当地居民的承受能力，更多地采用招投标的形式选择有能力的开发商在政府开发计划及价格指导下完成新区大规模的土地开发任务，在区域经济发展的同时，当地居民的居住与生活到了改善。
4．制定完善的土地供应计划，定期发布土地供应信息
在新的土地出让机制下，政府应加紧前期土地储备与整理的力度，定期向市场公开未来的土地供应计划。投资者充分了解市场的信息后，对投资的计划和力度进行调整，从而避免出现盲目高价竞争，防止出现在取得宗地开发权后无力实施或脱延开发计划的被动局面，防止“烂尾楼”的出现。
政府对土地的长期计划的完善也是保证房地产市场住宅价格稳定的重要手段，通过合理的土地供应量，透明的土地供应信息，防止在信息不对称情况下投机商对房地产市场的炒作行为，确保房地产市场乃至整个国民经济的平稳快速发展。
五．总结
经营性土地的招拍挂出让方式的建立对于规范土地市场、提高政府的对城市土地的管理水平、促进房地产市场的有序发展等方面有重要意义，但是由于中国土地市场土地供应长期以来采用行政划拨、协议出让等方式，旧有管理理念在短时间内转变存在一定困难，以及目前招拍挂制度自身存在的种种不完善，真正建立以市场机制运行的城市土地市场还任重道远。本文通过回顾城市经营性土地出让招拍挂制度的发展历程，具体分析目前招拍挂出让实际运作中存在的问题，并针对问题对招拍挂出让方式的完善提出了几点看法，以期对未来土地市场有所帮助。招拍挂出让制度的完善是一个长期的动态的过程，必须根据土地市场的发展变化进行调整。相信在土地市场的各方共同努力下，招牌挂制度必将越来越规范完善，土地市场必将更加公平透明，进而保证整个宏观经济的健康稳步发展。
『肆』 国土资源部部39号令和招标拍卖挂牌出让国有土地使用权出让规范的关系
为进一步深化行政审批制度改革，转变政府职能，加强国有土地资产管理，改善投资环境，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号)以及国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部第11号令)、《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知》(京政发[2002]4号)、《北京市人民政府批转市编办等部门关于改革本市固定资产投资项目审批程序意见的通知》(京政发[2002]5号)等有关法律、法规和文件的规定，现就本市范围内停止经营性项目国有土地使用权协议出让等有关问题规定如下： 一、自2002年7月1日起，凡在本市行政区域范围内利用国有土地进行商业、旅游、娱乐、写字楼及商品住宅等经营性开发的项目用地，不具备规定条件的，停止办理国有土地使用权协议出让手续。需要办理土地使用权出让的，须进入北京市土地交易市场(以下简称市土地交易市场)，通过招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易。
二、自2002年7月1日起，凡用于经营性开发的项目用地，按以下规定办理：
(一)符合土地利用总体规划、城市总体规划和年度土地供应计划的新征土地，用于经营性开发的，由市或区、县人民政府统一征地后，纳入市人民政府土地储备，通过市土地交易市场公开交易。
(二)原划拨土地使用者需转让其划拨土地使用权或改变用地性质用于经营性开发的，须进入市土地交易市场公开交易。
(三)凡进入市土地交易市场公开交易的土地，由市土地交易市场按照规定程序进行招标、拍卖或挂牌交易。
(四)经营性项目用地投资者需要使用土地的，须在市土地交易市场通过挂牌、招标或拍卖方式获得土地使用权。
(五)下列情况经市政府批准，可以采用协议方式办理土地使用权出让手续。
1、绿化隔离带项目、小城镇建设项目、危旧房改造项目以及其他重大建设项目中的经营性项目用地，因和其他非经营性项目确实不可分割，而不能进入市土地交易市场公开交易的。
2、属于规划为高科技、工业用途的经营性项目用地确需协议出让的。
3、市政府批准的其他经营性项目用地。
三、对在2002年6月30日前，已经取得市计划主管部门的立项批复和市规划主管部门的规划意见书或审定设计方案通知书、规划用地许可证，但尚未办理土地征用手续或国有土地使用权出让手续的经营性项目用地，根据具体情况按以下规定办理：
(一)项目用地处于土地储备重点范围内，经市国土资源和房屋管理部门(以下简称市国土房管部门)审核确需收购的，由北京市土地整理储备中心实施收购。
(二)项目用地构成土地闲置的，按《北京市闲置土地处理办法》(市政府2001年第83号令)规定办理。
(三)项目用地属于存量国有划拨土地，市国土房管部门已经正式受理且符合协议出让条件的，可以按原有程序办理土地协议出让手续；虽未经正式受理，但已经取得市计划主管部门的立项批复和市规划主管部门的审定设计方案通知书或规划用地许可证且都在有效期内的，可在2002年10月31日以前备齐有关资料到市国土房管部门进行登记，符合协议出让条件的，可以按原有程序办理土地协议出让手续。除上述情况外的，须进入市土地交易市场公开交易。
(四)项目用地属于新征土地的，按以下规定办理：
1、已经取得市政府的征地批文或者市土地行政主管部门已经正式受理征用土地申请，可按照规定程序办理土地征用手续，并符合协议出让条件的，可以按照原有程序办理土地协议出让手续。
2、对未经市国土房管部门正式受理征用土地申请，但已经取得市计划主管部门的立项批复和市规划主管部门的规划意见书且都在有效期内的，可在2002年10月31日以前备齐有关资料向市国土房管部门提出申请，按照规定程序办理土地征用手续并符合协议出让条件的，可以按照原有程序办理土地协议出让手续。
3、已经取得市计划主管部门的立项批复，虽未取得市规划主管部门规划意见书但市规划主管部门已经正式受理并已经征求过市国土房管部门意见的，按照规定程序办理土地征用手续并符合协议出让条件的，可以按照原有程序办理土地协议出让手续。
(五)属于同一个项目用地分次办理土地出让手续，但手续尚未办理完的，受让方须于2002年10月31日以前到市国土房管部门申请登记，接受审核。逾期不登记的，停止办理项目用地的有关手续。
(六)对可以继续采用协议出让的项目用地，须满足以下条件，方可办理土地协议出让手续。
1、主体必须一致，即立项、规划、征地与受让的主体必须是同一个投资者。
2、承担代征、代拆任务的经营性项目用地，须完成其代征、代拆任务。
3、投资者应具备相应的资质，并没有不良信用记录。
(七)对可以继续办理土地协议出让手续的项目用地，国有土地使用权出让合同须于2002年12月31日前签订，特殊情况，经市政府批准，可以延长到2003年3月31日。
逾期不签订国有土地使用权出让合同的，须进入市土地交易市场公开交易。
四、对必须进入市土地交易市场公开交易的经营性项目用地，原投资者对土地有实际投入的，由市国土房管部门委托审计机构进行审计，按审计结果待土地出让后给予合理补偿。
五、市监察部门要做好对停止经营性项目国有土地使用权协议出让审批执行情况的监督检查工作。
『伍』 工业项目审批详细流程
工业项目审批流程
第一阶段：项目备案阶段（2个工作日）
审批事项：工商营业执照、组织机构代码证、税务登记证、项目备案。
审批部门：工商局、质监局、国税局、地税局、发改局。
项目单位编制项目简介、项目名称、报送到政务中心“三证合一”综合服务窗口办理，工商营业执照、组织机构代码证、税务登记证，备齐材料后，报送到发改局窗口办理备案。
第二阶段：施工报建阶段（34个工作日）
审批事项：项目选址意见书、用地预审、环评报告、核发国有土地证（16个工作日）。
审批部门：国土局、住建局、环保局。
审批事项：结建人防工程施工许可证、防雷装置设计审核、地震安全性评估及抗震设防要求审核、供电申请、诚信责任书、节能备案、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程消防设计备案（18个工作日）。
审批部门：人防办、气象局、科技局、供电公司、人社局、住建局、消防队。
项目单位备齐申请资料，报送到政务服务中心工业项目综合窗口办理。
第三阶段：竣工验收阶段（9个工作日）
审批事项：工程防雷设施验收、工程消防验收、工程环保验收、工程竣工验收、工程规划验收、人防工程验收、城市园林绿化工程竣工验收。
审批部门：消防队、环保局、住建局、人防办。
项目单位备齐资料，由政务服务中心组织各验收部门进行验收。
五、其它事项
（一）在并联实施的审批环节中，如某个环节未予许可或者许可内容发生变更的，该环节审批部门应及时告知工业项目综合服务窗口，由工业项目综合服务窗口转告其它审批窗口作出相应处理，所需审批时间相应顺延。
（二）各审批窗口初审发现申报材料不齐全的，应一次性告知项目单位并要求其在7个工作日内补充完善相关材料，补充材料时间不计入行政审批时限。依各级相关规定，审批事项需征求相关窗口意见的，审批窗口在审批前应主动征求相关窗口意见，并设定回复时限。被征求意见部门不在规定的时限内回复意见，视为该部门默认同意。征求意见所需时间不计入行政审批时限。
（三）依法进行的公告、公示、招标、拍卖、挂牌、专家评审等工作所需时间严格执行各级规定，最长不超过30个工作日，不计入行政审批时限；涉及征地审批、农用地和林地转为建设用地审批、土地利用总体规划和城乡规划调整审批，所需时间依照有关法律、法规、规章的规定办理，最长不超过30个工作日，不计入行政审批期限；申请人项目图纸设计、审核时间不计入行政审批期限。依法报上级人民政府或上级主管窗口审批的时间不计入行政审批期限，相关程序按照国家和各级有关规定办理。
六、有关要求
工业项目并联审批是我县深化行政审批制度改革、优化投资发展环境的一项重要举措。县直各有关部门、窗口要高度重视，密切协作，加强沟通，形成合力，共同推进并联审批有序实施。
（一）加强组织领导
县政府成立工业项目并联审批领导小组，组长由常务副县长张士民同志担任，县政务服务中心、发改局、住建局、国土局、环保局、气象局、安监局、供电公司、人防办、消防队为成员单位。领导小组办公室设在县政务服务中心，负责领导小组日常协调服务工作，办公室主任由县政务服务中心主任李怀锋同志担任。
（二）完善工作机制
领导小组组长委托定期召开并联审批领导小组成员单位工作会议，研究进一步完善并联审批相关事宜，协调解决项目审批过程中遇到的各种问题和困难，必要时可邀请项目单位列席会议答疑解惑，确保工业项目并联审批顺利开展。
（三）构建信息平台
充分利用政务服务中心行政审批平台，加快开发建立全县统一的工业项目并联审批管理专用网络系统，推行无纸化办公和实时跟踪监督，实现审批信息实时公开和即时共享。
（四）加强效能监察
监察部门要加强管理，将并联审批开展情况纳入行政效能综合考评体系，对并联审批质量和效率进行全过程效能监察，保证政令畅通。
（五）强化业务指导
各行政审批部门要加强标准化管理，统一印制并联审批申请条件、申报材料、办事程序、承诺时限、收费标准及收费依据等标准化申报材料及范本，陈列于政务中心服务窗口，在政务服务中心网站公开，方便群众办事，主动接受社会监督，不断提高我县职能部门业务水平和执行能力。
（六）该方案自发文之日起执行。
『陆』 集体土地直接挂牌出让，政府领导被问责——江西省黎川县政府非法批地案是怎样
2006年6月，江西省黎川县政府与国安公司洽谈生态旅游综合开发项目，规划用地1355.99亩，一期用地1005.99亩，其中190.99亩用于建设商业精品街、五星级酒店和配套设施，815亩用于建设生态公园和文化广场等公益设施；二期用地350亩，用于建设娱乐城和环湖商品房。2006年8月，县长办公会研究决定：对项目一期中的190.99亩土地进行挂牌出让，用于商业街和酒店建设。项目一期的815亩林地，在不改变用途的前提下，土地使用权归竞得人，用于公益设施建设。项目二期350亩土地待农用地转用和土地征收手续办理后，按本期挂牌出让的平均单价出让给竞得人。但在项目一期190.99亩土地进行挂牌出让时，尚有92.91亩土地未办理农用地转用和土地征收手续。县国土资源局多次向县政府领导指出土地出让方案存在问题，但未被点赞。国安公司作为唯一的竞买人竞得该幅土地，并开始动工建设。
2006年11月，抚州市国土资源局对此案进行查处，责令黎川县国土资源局撤销或变更挂牌出让公告。黎川县国土资源局重新发布190.99亩（此时已全部取得农用地转用和土地征收手续）土地的挂牌出让公告，纠正了违规内容，国安公司再次摘牌。
经现场勘查，国安公司在出让取得的190.99亩土地之外，还对210亩土地进行了平整。江西省国土资源厅对此行为作出行政处罚：责令国安公司改正其违法行为，并处以罚款。
监察机关对黎川县县长、常务副县长作出行政处分决定，抚州市国土资源局对制止和监管不力负有主要领导责任的黎川县国土资源局局长作出行政处分决定。
【分析】本案是一起违法违规供应土地的案件，主要涉及直接挂牌出让集体土地和定向挂牌出让土地的问题。
本案中，黎川县政府无视法律的严肃性，执意不听取县国土资源局的建议和忠告，铤而走险，违法违规供应土地。其违法行为主要表现在以下两个方面：
一是将未经农用地转用和土地征收的集体土地直接挂牌出让，其行为属非法批地。按照《土地管理法》的规定，只有国有建设用地才能进入土地市场出让。本案中，县政府滥用政府公权力，直接将集体农用地出让，逃避了耕地占补平衡义务，造成耕地资源的流失，土地资源原有的配置结构被打乱。依据《土地管理法》第七十八条规定，国土资源管理部门作出责令撤销挂牌出让公告的做法于法有据。
二是县政府决定项目二期350亩土地待农用地转用和土地征收手续办理后，按原挂牌出让的平均单价出让给竞得人，存在定向挂牌出让土地的问题。定向挂牌，有悖于社会公平竞争的原则，属于严重违规行为，应当依法予以纠正并追究责任人的责任。
『柒』 河南省国土资源厅 河南省监察厅关于房地产开发用地出让有关问题的意见
(豫国土资发〔2010〕2号)
各市、县国土资源局、监察局:
自房地产开发用地实施招标拍卖挂牌出让制度以来,全省各级国土资源管理部门和行政监察机关密切配合,认真开展监督检查,督促地方政府及相关职能部门认真执行有关制度,我省房地产用地管理工作已经取得了明显的社会效益。但工作中也存在着一些亟须解决的问题。为落实党中央、国务院关于保增长、扩内需、促进经济平稳较快发展的决策,更好地发挥土地政策的调控作用,处理房地产开发用地出让过程中的热点、难点问题,根据我省实际情况,提出以下意见,请遵照执行。
一、各市、县必须认真编制年度国有建设用地供应计划,优先确定工业用地、保障性住房用地供应规模、布局和时序。各市、县在编制保障性住房用地供应计划时,要明确项目名称、用地位置、土地面积和建筑容积率,注明使用新增建设用地或存量建设用地,并报省国土资源厅备案。
二、已购公有住房和取得房屋所有权5年以上的经济适用住房、廉租房,可采取协议方式办理房屋所有权分摊土地面积的出让手续。其出让金按现行城镇住宅用地基准地价级别标准的5%计算。
三、纳入棚户区改造完成拆迁安置工作的国有建设用地,由省辖市、县土地储备机构统一纳入储备计划,实施开发整理,也可以委托有资质有实力的企业参与棚户区改造建设用地的开发整理。开发整理后的土地,按照有关规定采取招标、拍卖、挂牌的方式出让。拆迁过渡费(搬迁补助费和临时安置补助费等)、开发整理费及出让前期相关业务费用一并计入公开出让地块的土地成本。前期参与开发整理的企业投入的资金,按实际投入成本加同期银行贷款利息给予补偿。城市棚户区改造范围内市政及公共设施用地和配建的经济适用住房、廉租房用地,可以划拨方式供应。棚户区改造出让土地所得收益,优先用于棚户区改造的基础设施和公共服务设施建设。对于工矿棚户区改造,原属于划拨的生产用地,由城市规划部门调整为棚户区建设住宅用地并出具规划设计条件,国土资源管理部门为原土地使用者办理划拨住宅用地手续,纳入保障性住房建设计划。属商品房开发建设的,以招标、拍卖、挂牌的方式供应土地。
四、加强房地产用地管理,保持地价基本稳定。各市、县国土资源管理部门要根据每年新增建设用地指标和市场供求状况,统筹考虑可供应的增量和存量土地,合理确定房地产用地总量、各类房地产用地布局结构和供应时间,并保障廉租住房和经济适用住房用地。禁止以建设保障性住房为名取得划拨土地后用于商品住房开发,禁止国家机关新征用土地或购买土地搞集资合作建房,严禁通过补办出让手续等方式,将已供应的保障性住房用地改变土地使用条件用于商品房开发建设。
为加快房地产开发建设进度,防止“地王”现象,各市、县要按照两至三年的开发周期,控制大地块供应,确保供出土地能够及时开发建设,形成有效的住房供给。政府供应的商品住宅用地应实行“净地”出让。对需成片开发建设的住宅用地可根据规划道路或其他条件实行分宗多块供应,鼓励多家开发企业同时参与大面积住宅用地的开发建设。
五、建立房地产开发企业用地诚信档案,规范开发企业市场行为。对违反招标拍卖挂牌活动规定,竞买成功后不及时签订《成交确认书》或《国有建设用地使用权出让合同》,未按时足额缴纳土地出让金、未按合同约定动工建设的企业,除依法依规处理外,并记入用地诚信档案,限制其参加土地“招拍挂”活动取得新的土地使用权。
六、严格法律文书签订。“招拍挂”出让成交后,必须当场签订《成交确认书》或《中标通知书》,明确出让合同签订的地点、时间和逾期不签的法律责任。要规范签订《国有建设用地使用权出让合同》,明确定金、交地时间、土地出让金缴纳时间、开竣工时间、延建时间、违约责任等。上述重要条款缺失的,追究出让人的责任。
七、各级监察机关、国土资源管理部门要认真履行职责,严肃查处违反公开出让制度中的违纪违法案件。对出让合同签订后擅自批准调整土地用途和规划设计条件的,对不按规定及时准确在土地市场动态监测与监管网发布出让公告和出让结果信息的,对领导干部干预公开出让的,要认真纠正和查处,严肃处理。
全省各级国土资源管理部门和监察机关在执行过程中遇到的问题,应及时向省国土资源厅和监察厅反映,以促进我省保增长、保民生、保经济平稳较快发展目标的实现。
二○一○年一月十三日
『捌』 土地招拍挂制度的相关制度
本文通过对中国土地市场招拍挂制度发展过程进行回顾，通过分析招拍挂制度对中国土地市场发展的作用，针对招拍挂制度中存在的不足，提出改进土地招标、拍卖、挂牌出让方式，引入市场机制，减少行政干预，提高政府对土地出让市场管理水平的几点建议。
关键词 土地市场 招拍挂制度 市场机制 政府管理 中国土地市场招牌挂制度建立及发展背景
建国后很长一段时间内，我国的土地使用制度是无偿、无限期、无流动的行政划拨使用制度，这种土地制度所导致的土地资源配置不合理、利用效益低、土地浪费严重，产权关系混乱等问题严重的阻碍经济发展的弊端。改革开放后为了克服土地无偿使用带来的种种弊端，在城镇国有土地使用制度方面进行了一系列改革。1988年4月12日， 七届人大一次会议通过的宪法修正案规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，从而为土地使用权转让提供了法律依据。随后，《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》进一步确立了土地使用权出让制度。通过一系列法律规定的制定实施，到90年代初，我国对城镇土地使用制度完成了改革，建立起土地有偿，有限期，可依法进行土地交易的有偿使用制度。这种制度理顺了产权关系，使土地的资产特性得到体现，也体现了国家做为土地所有者对土地的所有权。然而这种以协议出让为主要形式的土地出让方式存在着一系列问题。
首先，由于交易过程不公开，寻租行为普遍，腐败问题时有发生，导致了国有资产流失。
其次，由于缺乏竞争、市场秩序不规范，导致出现了严重的价格扭曲和低价出让等现象。
为此，国土资源部于2002年5月发布第11号令,颁布实施<<招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定>>,明确规定包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让.2004年,国土资源部颁布第71令,<<关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知>>,规定2004年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度,即所谓的”831”大限.
经营性用地招拍挂制度的实施对中国土地市场的发展有着深远的影响,一方面招拍挂制度规范了国有土地使用权的出让行为,从长远上看有利于建立一个公开,公平,公正的城市土地市场;另一方面由于中国土地市场的长期不完善,产权不清晰,长期未曾引入市场机制,市场上对招拍度的实施也存在种种疑虑.同时经营类用地的招拍挂制度自身也存在着种种不完善之处,各地在招拍挂出让土地的实践中也发现了各种问题,对于经营性用地的招拍挂制度研究 (一)实施土地招拍挂制度，有利于规范土地市场，公平竞争。
土地使用权出让招拍挂制度的推行，以及与之配套的土地储备制度的建立，使土地供应的信息公开化，土地出让规划的科学化，杜绝了以往通过行政命令协议出让土地中存在的盲目性，防止了由于土地市场不规范导致的国有资产的流失以及由于规划不当造成的宝贵土地资源的浪费。
政府通过招拍挂的方式推出地块，以城市中长期发展规划和城市土地利用规划为基础，制定详尽、科学的土地出让计划。并通过网络、报纸、电视等传媒方式进行公示，保证了信息的公开性。政府通过招拍挂转让方式中严格的评标拍卖制度，保证了房地产开发商的机会均等，保证了土地市场的公平性。开发商在同一时间获得信息，并可在规定时间内购买标书、现场踏勘、集中答疑，避免了由于信息不对称而造成不公平竞争。
(二)实施土地招拍挂制度，有利于杜绝腐败现象，提高政府对城市土地的管理能力
土地是全社会宝贵的公共资源，要达到最优利用必须通过市场手段进行配置，而且配置过程必须受到全社会监督。实行土地招拍挂制度，正是建立土地市场的竞争机制方式，完善土地出让制度，只有这样才能建立真正的土地市场，才能真正的引入竞争机制。通过市场竞争，使土地的真实价格得到体现，从源头上有效的遏制以往采取行政手段配置土地资源中政府官员出现的腐败寻租等现象。
土地招拍挂制度并不是简单的土地交易手段，政府必须进行一系列相关工作以保证土地出让的科学性，土地交易市场的完善性，在此过程中政府对土地的管理能力必然大大提高。
首先，政府要运用宏观调控手段，提供与社会经济协调发展的土地供应量，对于每年土地市场的各类土地供给、征用数量进行总体规划，并建立相应的土地储备制度，避免土地市场中的投机行为，保证市场的健康发展。制定和公布土地出让计划是完善城市土地供应的基础，将有助于提高城市土地管理的科学性，促进城市土地市场的规范和完善。
其次，政府在招标出让前必须对土地进行前期规划和开发，逐步推进“熟地”招标出让，并要制定一系列的出让计划、招标程序和管理制度。政府要真正实现调控市场的能力，就必须对拟出让土地进行详细的分析规划，确定最佳的土地利用方式，针对土地特点灵活选择招标办法和方式以提高工作效率， 降低工作成本等。
最后，要体现土地的使用价值，政府必须对土地进行正确的评估，采用合理的评标办法，公正地评出中标单位。
通过以上行为政府对城市土地的综合运用管理能必将大大加强。
(三)实施土地招拍挂制度，有利于房产开发商综合实力的提高，促进房地产企业的整合。
土地通过招标、拍卖和挂牌等方式进行出让，不但有利于市场的竞争性，消除行业的垄断性，而且还使那些没有足够实力，只靠寻租等不正当方式拿到“一手地”的开发商逐渐淡出市场，使那些有实力、有竞争力的企业能够更加合理地获取土地，得到更好的发展。同时，由于采取招标、拍卖或挂牌的方式出让，开发商可以从市场上通过竞争拿到“熟地”直接开发，缩短了开发周期，简化了开发程序和环节，从而降低了开发风险。
招标拍卖挂牌出让取消的只是过去少数开发商通过不正当手段获得的“超额利润”，而由于市场的的规范，开发商的合理利润可以得到更好的保证。新制度提高了市场准入门槛，房地产业将进入资本实力和品牌竞争的时代。没有实力的、靠关系运作项目的公司将逐步被淘汰出局。能够进行专业化、规模化生产、把土地价值发挥最大化的房地产开发商将成为市场的主流，促进了房地产企业的优胜劣汰，真正通过的市场的力量对房地产商进行整合。同时，实行招拍挂的土地交易方式有利于打破房地产开发企业的地域限制。对外地开发商来说，由于可计算成本，有了平等进入的机会，进入目标城市市场就相对比较容易，为跨地域经营的房地产商提供了机会，这必将促使全国房地产市场的规范化。
(四)实施土地招拍挂制度，促进房地分离，有利于提高土地开发效率。
土地招拍挂的供应方式，有利于土地的合理利用和总体规划。由于政府将逐步把生地转化为熟地后再行招标，动拆迁问题已妥善解决、土地的开发工作基本完成、周边的市政建设逐步完善、水电煤等市政配套都有计划地分配到位，开发商只要按规划要求有计划地做好设计图纸并得到许可后就可顺利开工了，大大缩短了房产开发周期，有效控制了开发成本。因此，土地利用的高效率成为必然。
(五) 实施土地招拍挂制度，有利于优化投资环境，吸引外资。
我国的土地供应从划拨、协议出让到公开招标、拍卖、挂牌的转变，透明化程度越来越高，这是我国城市土地使用制度进步的一种表现，也是大势所趋。这标志着我们在土地市场上正在逐步与国外发达国家接轨。这也是世界贸易组织(WTO)原则的要求。WTO的非歧视原则、公平原则和透明度原则等要求土地行政管理保证国民待遇普遍实现，保证市场公平竞争，保证统一、公开、公正地实施各项法律、法规、行政规章、司法判决等。加入WTO后，在土地市场管理方面，政府的职责是使市场能够稳定、公开、公平，而且能够安全运行，进而优化投资环境，并以此来吸引投资。实行土地招标、拍卖，可以说是一项重大的“土地革命”，土地最直接的与资本结合而不是与关系结合，提高了效率，同时有利于境外资金的流入和国际化进程的加快，这对北京、上海等大城市发展城市经济，加快基础设施建设，成为高效的国际化大都市具有非常重大的意义。 （一）中国土地市场招拍挂出让中存在的问题。
根据国土资源部和监察部对全国经营性土地使用权招拍挂出让的专项执法检查的结果显示，经营性土地使用权出让还有五个深层次的问题尚待解决。
1．经营性土地出让制度还缺少具体的操作规范与之相配套；
2．少数市县仍以“招商引资”为名，先行立项、先行选址，定点确定土地使用者、土地用途、土地面积和地价
3．有的地方不按规定公开经营性土地出让信息或信息公开不及时、不充分；
4．有的地方在经营性土地出让中存在假招标、假挂牌、假拍卖或陪标、串标等问题；
5. 极少数领导干部仍通过打招呼、批条子等形式违规干预和插手经营性土地出让。
以上五大类问题涉及招拍挂制度建设过程中政府职能、观念的转变，配套规范的制定等问题，针对以上五大类问题，提出完善招拍挂市场的几点建议如下。
（二）对完善招拍挂市场的建议。
1．转变政府职能，建立与健全监督保证机制，确保交易的公正性
在上述五大类问题中，由于政府行政干预所导致的招拍挂制度的不完善问题是最严重的。一方面，由于中国长期实行以政府为主导的土地协议出让制度，各级地方政府习惯于通过行政指令的方式对土地资源进行配置，在新的土地出让制度下旧有的思维观念难以转变，在追求地方经济短期利益的目标下，通过行政手段盲目干预土地市场的情况时有发生；另一方面，少数政府官员通过手中的权力寻租腐败，少数不法房地产商通过行贿公关等不正当手段低价获得土地、牟取超额利润，少数政府官员和不法房地产商的勾结，导致土地招拍挂出让中假招标、假挂牌、打招呼、批条子的现象时有发生。
为了克服以上两种情况，作为游戏规则的制定者和游戏的组织者的政府必须加强自身的监管，在招标、拍卖与挂牌交易的流程中加强透明与监督的机制尤为重要。从宗地价格的评估到开发商资质的审查以及后期的评标开标均应设立监察机制 对于每宗地的评选结果应给予公布与新闻发布，绝不能让私下协议的土地通过公开招标与挂牌的形式达到成交的目的，从而引发新的钱权交易现象发生。中央，国土资源部已经三令五申下要求在土地交易招拍挂过程中打击非法暗箱操作，确保公平与公开。
2．制定合理的标底价格，防止地价上涨过快
经营性土地交易全部以招拍挂的形式进行出让是否会引发土地价格的上涨，从而导致房地产价格上涨的话题一直是新政策出台后业内开发商与政府官员争论的焦点，因此在土地招拍挂交易的实施中注重控制对地价的大幅度波动是十分必要的。是在土地的拍卖交易中，政府一方面在取得较好的地价收益的同时，也需考虑对当地的土地价格市场的稳定作用。
上海在土地的拍卖中进行最高限价并提出完善招投标的管理机制，以防止土地价格的非理性上涨，这对中国其他城市也有重要的借鉴意义。在短期内，城市土地拍卖的高价成交会增加政府的财政收入，有利于城市基础设施的建设，但是在长期却可能抬高当地的房地产开发的成本。房地产开发成本的升高，一方面可能导致中低价位的住宅的减少，使普通居民难以承受高昂的房价，甚至导致人才的流失，社会的不安定；另一方面，高昂开发成本容易形成泡沫经济，从长期来看不利于外界资本的流入，不利于城市的健康发展。
在这种情况下，对进行公开招拍挂的宗地的标底或者底价的制定就显得尤为重要。应该由政府土地管理部门根据土地评估结果和政府产业政策综合确定，科学地制定出让的底价。 因此在确保国家利益的前提下，合理地评估宗地的标底价格是保证土地市场活跃及稳定土地市场价格、防止土地价格的非理性上涨的重要的前期工作。
3．选择性地使用拍卖的交易方式
土地拍卖是购买今后开发利用土地的权利，要考虑规划、后期开发方案、及开发方案的实施等。与招标、挂牌方式相比，拍卖更容易导致土地出让价格的非理性上涨，所以在土地转让中应谨慎地选择性使用拍卖形式，在发展较为成熟的区域以及宗地面积较小的地块，拍卖可以促进宗地的成交，但对于在新区特别是宗地面积较大的地块，建议综合考虑政府对于地区的发展计划以及当地居民的承受能力，更多地采用招投标的形式选择有能力的开发商在政府开发计划及价格指导下完成新区大规模的土地开发任务，在区域经济发展的同时，当地居民的居住与生活到了改善。
4．制定完善的土地供应计划，定期发布土地供应信息
在新的土地出让机制下，政府应加紧前期土地储备与整理的力度，定期向市场公开未来的土地供应计划。投资者充分了解市场的信息后，对投资的计划和力度进行调整，从而避免出现盲目高价竞争，防止出现在取得宗地开发权后无力实施或脱延开发计划的被动局面，防止“烂尾楼”的出现。
政府对土地的长期计划的完善也是保证房地产市场住宅价格稳定的重要手段，通过合理的土地供应量，透明的土地供应信息，防止在信息不对称情况下投机商对房地产市场的炒作行为，确保房地产市场乃至整个国民经济的平稳快速发展。 经营性土地的招拍挂出让方式的建立对于规范土地市场、提高政府的对城市土地的管理水平、促进房地产市场的有序发展等方面有重要意义，但是由于中国土地市场土地供应长期以来采用行政划拨、协议出让等方式，旧有管理理念在短时间内转变存在一定困难，以及招拍挂制度自身存在的种种不完善，真正建立以市场机制运行的城市土地市场还任重道远。本文通过回顾城市经营性土地出让招拍挂制度的发展历程，具体分析招拍挂出让实际运作中存在的问题，并针对问题对招拍挂出让方式的完善提出了几点看法，以期对未来土地市场有所帮助。招拍挂出让制度的完善是一个长期的动态的过程，必须根据土地市场的发展变化进行调整。相信在土地市场的各方共同努力下，招拍挂制度必将越来越规范完善，土地市场必将更加公平透明，进而保证整个宏观经济的健康稳步发展。
（一）土地使用权交易可采用下列方式：
1、挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件（含最低交易价）在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。
2、拍卖，即通过发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，由出价最高者获得土地使用权的行为。
3、招标，即通过发布招标公告，进行公开招标，由投标人进行投标，经评标后确定中标人的行为。
（二）挂牌交易、拍卖和招标三种交易方式的比较： 交易方式
类别 挂牌交易 拍卖 招标 底价是否公开 公开 不公开 不公开 底价由谁确定 委托人 拍卖委员会 招标委员会 是否设立独立于委托人的集体决策组织 不需要 设立拍卖委员会 设立招标委员会 报价方式 交易中心电脑报价终端报价 举牌 填写投标书 报价次数 可多次报价 可多次报价 一次报价机会 竞买（投）人数 ≥1人 ≥2人 ≥2人 公告发布地点 一般在交易中心和互联网发布 在交易中心、互联网发布、《深圳特区报》或《深圳商报》刊登 在交易中心和互联网发布，并在《深圳特区报》或《深圳商报》刊登 公告期限 不少于30日 公告发布方 由委托方发布 （三）招标、拍卖委员会的组成与职责
1、组成：
以招标、拍卖方式转让土地使用权的，委托人应设立招标委员会或拍卖委员会，招标委员会或拍卖委员会由5人以上单数组成，委托人选派1名工作人员作为招标委员会或拍卖委员会主任，其余人员从土地交易市场专家库中随机抽出确定。
2、招标委员会主要职责：
审定招标最低中标价，审查投标人资格，主持开标、评标和定标工作，确定中标人并发出中标确认书。3、拍卖委员会职责：审定拍卖最低成交价，审查竞买人资格，指定拍卖主持人。
『玖』 房地产开发的“招拍挂”是什么意思
招土地法》及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。其含义是指经营性用地必须通过上述方式出让土地。统称为招拍挂制度。
招、拍、挂制度最初起源于欧美，后来在我国的香港广泛推广使用。我国目前地产业的经营性土地招、拍、挂的形式，正是以香港的土地拍卖规则而参照制定的。经营性土地使用权招标拍卖作为经营城市土地、规范土地市场秩序的重中之重，其理论上可以从源头上防止土地批租领域腐败的重要举措，也是提高经营城市土地水平，改善投资环境的根本性措施，比协议出让有着明显优势，让土地以更公平、合理的价格出让，减少人为干扰因素，杜绝腐败产生。
招拍挂的完善
为了使土地“招拍挂”工作更适应社会发展的需要，一些不适应经济发展的制约因素必须进一步给予完善和改进，才能确保房地产市场的健康和稳定。
一、指定经营房地产项目招标、拍卖的具体方法和程序，制定挂牌交
易的类型用地、做法及遵守规则事项等，让所有流程规范化、制度化，减少人的主观差异和自由裁量。为了使土地供应过程更加公开、公平、公正，政府还需要进一步完善和优化土地招投标过程，制定严格的评标程序和标准，防止人为因素干扰；我们可以设想最最理想的土地出让制度如同一台“土地出让机器”，政府将土地使用权申请人人申请条件、资信等各种情况输入系统，该系统就会选出出让地块最合适的竟得人，它不会因不同操作人、不同的社会环境而得出差异性的结果，使土地出让方式真正的走上规范化的发展轨道
二、摒弃急功近利的想法，要把投资者的资质、从业经验、房产业绩、市场声誉、信用度、开发计划、土地利用力等作为一项重要指标，提高它的权重，而不是把价格作为土地竟得的唯一或重要标准。
三、鼓励资金雄厚但没有本地开发经验的外资企业与本地企业联合投标。从发展本地经济并保护外来资金经营安全的角度，将外来资金和本地的开发经验有机结合，可以作到各方共赢的良好局面。
四、提高地产开发的社会开放度，鼓励实力雄厚、有良好业绩的开发商在政府管理下从事房地产开发，这比政府垄断开发房地产的效率要高。
五、大力提高土地市场的透明度、公平公正度，而且要把各级政府的宏观管理职能与市场操作严格区分。
六、要抑制土地投机和囤积居奇的行为，土地二级市场要加强管理。土地出让后，土地使用人是否真正的履行出让合同，按政府部门预期的规划和进度进行开发，还是有意囤积土地、抬高地价，进行另一种形式的炒买炒卖，使守法开发商要么买进高价地，要么无地开发，从而扰乱了正常的土地市场秩序。
七、让专业机构对土地进行合理估价后，参加竟标的开发商以书面形式向政府投标，与估价最近的企业将获得土地开发权。
八、坚持以市场为导向，有计划的供应土地。以市场为导向制定科学、合理的供地政策，运用市场机制公开配置土地资源，有利于提高土地开发利用效率，促进土地资源的科学管理与利用，促进房地产业的持续发展。
九、在土地供应模式上，要切实依法提高政府供地的市场化制度，使之能够形成一种通过市场确定使用者，通过市场形成土地价格的市场配置机制，最大限度地实现土地资产价值，促使土地市场更加健康、更规范地向前发展。
十、应尽快完善土地集中统一储备供需的相关法律、法规。目前，我国各地政府普遍存在土地储备的力度和范围有限，政府在土地收购、储备、出让的过程中，周转资金巨大，如果操作不规范，很容易引发新的腐败问题。因此，建立相关的法律条款，规范运作行为十分必要。
十一、相关职能部门的协调、配合机制还须进一步完善。实施土地“招拍挂”机制是一个综合性的系统工程，在整个推进过程中，必须得到建设、规划、房管、计划、物价、财政等有关政府部门的支持和配合。只要其中一个部门工作滞后和脱节，整个工作都将被搁下，无法继续完成。如规划条件不能及时明确，或者涉及古树名木，园林部门不配合等，土地就无法即使推出“招拍挂”。因此，对政府相关部门来说，如不改变观念，仍按照以前的行政审批方法运作，就可能出现不必要的矛盾。因此为应对现行的新规划，政府必须在项目规划、立项、资质管理等方面建立相关的配合机制，从制度上完善这项经营性工作的操作规范，以提高政府服务功能效率。
最后，充分发挥纪检监察机关的职能作用，加强对土地依法行政情况的监控，对“招拍挂”项目事前信息发布、设置条件、事中的操作程序，事后的合同履行等都得进一步加强管理，实行全过程监督，促使各部门工作规范的进行，使招拍挂制度能真正实现公开、公平、公正的效用