土地市场监管
⑴ 建立土地市场动态监测制度有何重要作用
建立抄土地市场动态监测制度，是政府决策的重要支撑，是政务公开的主要形式与内容，是服务于社会并接受社会监督的有效途径。通过土地市场动态监测制度的实施，准确把握土地市场运行走势，为政府适时调整制定有关政策提供依据，有利于保障土地市场健康、稳定、有序发展，促进宏观经济的稳定健康运行；通过土地市场动态监测制度的实施，及时发布土地供应情况、地价走势等市场信息，有利于建立公开、公平、公正的土地市场环境，发挥市场配置土地资源的基础作用。
⑵ （三）进一步规范土地市场，严格执行调控政策
人多地少是我国土地矛盾的核心，推进土地节约集约利用是解决土地矛盾的根本途径，需要建立并不断完善节约集约用地的长效机制。进一步探讨以及推广适用于不同地区的集约用地政策措施；推进城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩工作；加强闲置土地的管理和盘活；加大土地复垦和整理力度；加强包含对闲置土地的公示等有关信息的披露工作，对重点地块的未来建设的目标更进一步详细规定并进行及时跟踪监管，对一些土地用途以及高度进行限制，投资额度和建筑高度超过政府规定必须叫停；通过综合利用税收政策，加大闲置土地利用，保证集约、节约用地，保证土地有效利用。
近年来，中央对房地产的调控一直没有停止过，相关政策措施连续出台，房地产调控体系得到不断完善，但执行力度仍有待进一步加强。在土地政策层面，要严格执行《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》、《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》等政策，按要求在综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素的基础上，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法；对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动，严厉打击违法违规用地和囤地、炒地行为；同时，要从严控制商品住房项目单宗土地出让面积，严格执行土地出让金首付比例50%、全部土地出让款必须在1年之内缴清等规定。
对于居高不下的房价，有人认为政府已骑虎难下，一方面高房价透支了居民的消费能力，造成内需拉动的瓶颈；另一方面，房价若大幅下跌必然会造成大量银行资本的呆坏账，诱发金融风险。房地产价格的持续上涨，还进一步拉大了本已处于高位的贫富差距，而普通居民由于购房压力上涨，以及部分出现的土地交易中涉及的腐败问题，社会矛盾有所加剧。调控房价，从源头做起应该是未来一段时期土地调控的重要内容。
⑶ 土地市场动态监测系统主要有哪些功能
（1）数据采集功能。此功能主要通过数据录入系统实现。地方端使用系统录入软件，按照既定的格式、标准，采集、整理数据信息。这些数据包括土地供应计划数据、土地供给情况数据、收购储备数据、土地二级市场交易数据、集体建设用地数据和园区的有关数据等信息。
（2）信息发布功能。全国各县、市都必须在《中国土地市场网》上公开发布土地供应计划、招标拍卖挂牌及协议出让公告和土地供应结果三方面信息，并按总量和结构、时间和区域、全国范围和重点地区进行指标统计，及时提供和发布全国及重点区域、重点城市的土地供应总量、供应结构等动态变化情况。中央端和地方端依据系统的数据资源出具的监测分析报告经审批后，也可在网上公开发布。
（3）宗地查询功能。系统设置了土地出让公告查询、土地出让结果查询、土地供给情况查询、收购宗地信息查询、土地转让/出租/抵押信息查询等宗地信息查询功能，以满足用户获取具体宗地情况的需求。用户根据系统的提示，输入所要查询信息的已知关键字段，便可以实现查询功能。
（4）监测分析功能。以土地市场信息数据库为基础，对土地市场进行动态监测分析，总结一定时期内土地市场运行的总体情况和重点区域、重点城市土地市场运行态势，分析土地市场存在的问题和深层原因，并提出相应的对策建议，为政府建立土地市场快速反应机制提供科学依据。同时本系统在设计开发时充分考虑地方不同的网络条件，没有条件上网的地区，可以通过录入系统中的信息分析功能分析所录数据的动态变化情况。有网络环境的地区，可以根据土地市场的变化和政府部门监管规范市场的需要，单独形成地方版，便于地方进行相关信息分析，掌握本行政区域内土地市场运行状况。
⑷ 土地市场的监测监管
国土资源部进一步加大了土地市场监测监管力度，并且督促指导各地采取有效措施，确保土地市场不出现大的波动，巩固房地产市场调控成果。下一步，国土资源部将积极配合有关部门，坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，继续指导督促各地根据本地实际，执行好现有土地供应政策，均衡供地，稳定地价，防违规用地、防异常交易，处置闲置土地和打击囤地炒地，稳定土地市场。
一是督促住房供地计划落实程度不高的地区，着眼于后市，积极稳妥地增加土地供应，保持均衡供地，促进普通商品住房供给。适时向社会发布信息，介绍解读土地供应计划编制和执行情况，避免炒作误读。
二是继续做好地价动态监测，防止高价地扰乱市场预期。要求各地建立出让前预研判制度，选用更加灵活的差别化竞价方式，采取加强竞买人资格和资金来源审查、严格市场准入条件等措施，减少非理性竞争。
三是继续处置闲置土地和打击囤地炒地。继续加强对各地出让公告和成交结果的监测，对违法违规用地保持高压态势，一旦发现，即时叫停。要求各地依托监测监管系统，及时跟进在建房地产用地开发建设情况，严格督促企业按合同约定开竣工，对拖延开发的及时处理，促进住房有效供给。
⑸ 土地市场管理要注意哪些情况
您好，我是注册执业的土地估价师和房产评估师。关于您所咨询的问题，需要从一下几个封面提请注意：认真审核对方提交资料，分别验明提请人的身份证明文件，如身份证、企业营业执照、事业单位组织机构代码证等文件；相关权利证明文件，如出让合同、规划文件等；用途管制，如增加容积率的政府批文和规划、改变用途的申请书及批复等文本和签章；相关权利人的异议登记，如相邻地块的界限和地役权、采光权等。如果对我的回答满意，记得选为最佳答案。未尽事宜，可以私*信联系。
⑹ 土地资产与土地市场管理
一、加拿大土地税收管理
1.加拿大土地税制
加拿大税制的特点主要体现在两个方面：一是长期执政的自由党政府一贯执行刚凯恩斯主义国家干预经济的税收政策，二是在公平与效率两个主要税制原则的权衡中，加拿大历届政府更偏向于公平，偏重于福利国家的发展与维持。20世纪90年代后，加拿大税制改革的主要目标是促进税收公平，减轻税收负担。
土地税制是一个包括许多税种的复杂体系，既有中央税，也有地方税；既有财产税，也有所得税；既有个人税，也有法人税。此外，还与遗产税、继承税、赠与税相联系。总的来说，土地税制是以土地为课税对象的税收制度。土地包括农业用地、住宅用地、经营用地、林地等。加拿大的土地税制主要包括两个方面的内容：①土地保有课税；②土地有偿转移和增值课税。
土地是万物生存之本，是人类创造财富的源泉。用以调节土地资源的土地税是最古老的租税形式，加拿大在1873年首先开始征收土地税，后来各国相继仿行。由于土地是一种主要的不动产，加拿大的土地税是合并在不动产税内征收的。居民买了房屋就同时买了土地，所以计税时也把房屋建筑物等不动产包括在内。因此，加拿大不动产税的税基包括两个部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不动产。该税种是目前加拿大税收体系中的一个重要组成部分，具有增加财政收入、促进土地有效利用、调节土地级差收入等重要作用。加拿大市政府的财政收入中不动产税收占有相当的比重，一般占市财政收入的30%～40%，有些城市还要高一些，如温哥华市约占总财政收入的58.4%。
加拿大在土地税收方面积累了多年经验，主要确定了以下四项原则：一是公平性原则，在加拿大，不论是谁都要依法缴税，收入较高的人必须支付更多的税。二是公开性原则，土地税费的确定权在联邦或省以及地方议会，广泛征求社会各界的意见，力求税赋公平公正。三是公正性原则，主要体现在对纳税财产的评估方面，要求评税师对自己的评估结果接近市场水平，过分地脱离市场水平则被视为不称职，有被辞退的危险。纳税人可以对评估结果提出异议，有权要求修正。四是根据不同环节进行征税的原则，分别对土地的保有和转移进行征税。对土地保有的征税又包括对土地所有和出租进行征税，而对土地的转移则又包括对转移行为本身和转移时所发生的增值进行课税。
2.税种设置和征收方式
加拿大的不动产税可分为几种，主要包括：①不动产保有税，即不动产税（Real Property Tax），由地产所有者每年按时缴纳；②不动产转让税；③营业性不动产税等。
不动产税属于地方税种，由省级政府和市政府合法开征，收入全部用于地方财政预算支出。通常市政府负责对市区内不动产进行征税，各省政府对市区以外的不动产征税。各级政府每年向不动产所有者征收不动产税，通常一年中分几次定期发出税收通知，如安大略省，并要求在指定的期限内缴纳税款。此外各省和市还要对不动产的转让征收一种中等水平的转让税，由买方在办理产权过户时缴纳。
各省市还征收营业不动产税，营业性不动产税是对非居民在不动产税外又额外征收的一种不动产税，是地方政府的第二大税收来源。它与不动产税不同，营业性不动产税是对不动产的占有者而不是对所有者征收的税。营业不动产税税基的确定，通常是不动产税的估价值和年租金总额。具体包括五种形式：按财产评估值的一定百分比征收；按总租赁评估值的一定百分比征收；按面积征收；按储存能力征收；按总营业收入的一定百分比征收。
除一般不动产税外，各省都授权市区政府征收特别税或费，以弥补地方政府公共设施开支的不足。
加拿大不动产税的征收方式采用的是从价计征，主要是以土地及相应建筑物的价值或价格为课税标准所课征的不动产税。各省级政府都以某一基准年度的百分比来对财产进行估价。它通常是财产的买卖双方在交易中自行确定的价格。然而，由于重估的间隔不同、所采用的基准年份不同以及估价方法的差异等，同样财产的估价会出现差别。在某些省，应纳税估算值是通过省指定的各种因素的乘积计算出来的，采用这种方法的主要目的是限制税收的转嫁。在多数省，农业土地税收都采用较优惠的估价标准。
以不动产所有者财富为基础的不动产税，实际是由地方政府在纳税人之间进行支出分配的一种手段。各省都采用学区税率来筹集除省政府转移支付以外的收入。学区税率实施的程度在各省间有差异。各省都在市的非组织区域征收不动产税，而省级征收的不动产税日益成为筹集教育资金的重要手段。
为了补偿市级政府对政府拥有的财产免税的损失，加拿大联邦和省政府向市政府支付财产转移性补助。某些省对学校、学院、大学和公立医院财产税的免税部分也提供相应补助。
3.税率的确定
各省、市的不动产税大多采用不同税率征收，以此抑制贫富差距拉大。例如温哥华的不动产税税率从0.3%至15%不等，差距很大，复员转业军人、房子用于自住的业主、65岁以上的老人和残疾人可以享受0.3%的税率；炒作、出租房屋的人所交税率从10%至15%不等；对拥有两套住宅的人以较高税率征收。不管房子是否能租出去，房主每天都得按规定缴税。温哥华市政府对房地产每年评估一次。评估由政府主持，费用也由政府负责。评估的过程和原则：首先是进行土地分类，确定房地产的土地类区；其次，是填报土地用类，依据用途，确定税率；其三，是公共设施完善程度，含图书馆、游泳池、运动场所；其四，房地产所在地区距离医院、学校远近，以及学校的教育水平和医院的治疗水平；其五，是交通便捷度，是否设有公共交通（公共电汽车）、道路状况等，对不同情况评估不动产价格及确定税率。依据评估总价值征收地税，不是按每平方米土地征收，而是以土地和房屋的评估总值的百分比征收。
对于不动产转让税的税率各省、市的情况也不一样，例如加拿大新不伦瑞克省对不动产交易的价值，按0.25%的税率征收不动产转让税；安大略省征收的是土地转让税（Land Transfer Tax），根据安大略土地转让税法，其税率在0.5%～2%间浮动，具体税率依转让价格和土地使用目的而定。对所有转让的财产（包括商业或工业用地），当其价值在5.5万加元以下（包括5.5万加元）时，按0.5%课税；当价值超过5.5万加元，但在25万加元以下（包括25万加元）时，按1%课税；当价值超过25万加元时，按1.5%课税；对于不超过两人的单亲家庭的不动产转让，当其价值超过40万加元时，将对超过的价值部分征收0.5%的附加税率。
内华斯克亚市的契约税法规定，允许市镇、城镇或乡镇制订细则，对地方土地转让税按转让财产价值的0.5%征税。大约有1／3的市镇开征这种税。哈雷菲克斯市的特别法规规定，对契约转让税按2%以上征收，但现行税率为1.25%。魁北克市的土地转让税法规定，允许各市镇通过制订细则的办法向市区内的不动产征税，售价在5万加元以内的税率为0.3%，超过5万加元的部分为0.6%，对公共区域、农业用地和林区的转让可享受免税。为鼓励住房建设，魁北克规定，如果政府已设立了补贴基金及不动产储备金，则可取消征收土地转让税。
加拿大对于非加拿大居民土地转让征税有时会给予较高的生产率。如魁北克省和安大略省对某些种类的土地转让给非居民或非居民控股的公司，要从重征收不动产转让税。以安大略省为例，通常情况下非居民与居民应交纳的土地转让税率相同。但对非居民购买农业或娱乐业财产的转让土地，土地转让税税率为20%。不过，这些土地转让税还会有大量免税规定。
除上述税收外，地产转让，包括房地产买卖还涉及以下税收：①转让增值所得税（Income Tax Concering Capital Gain）。当卖房者在销售房产后，销售所得的增值部分，按照规定上交所得税；②租金收入所得税（Income Tax Concering Rent Incoming），为房屋出租所得计入年收入所应缴纳的税；③商品及服务税（GST），在多种情况下可以免缴，例如对二手的住宅房屋是免征GST的。
此外安大略还有非居民预扣税（Non Resident Withholding Tax），即非居民在加拿大境内获得的薪金、利息、红利、租金、版税、代理费等收入，要征收25%的预扣税。此税根据加拿大与有关国家的税务协定可能会有所降低。
二、加拿大房地产业
1.房地产交易的法律保证
加拿大的房地产交易市场非常成熟和完善，相应的法律体系也比较复杂和健全，以安大略省为例，所涉及的法律包括：合同法（Contract Law）确保合同的合法性；不动产和商业经纪人法（Real Estate And Business Brokers Act），是对地产及其代理人进行管理及规范商业行为的专业法规；商业经营法（Business Practices Act），是对广告、销售承诺等具体的商业行为规范的联邦法律；土地转让税法（Land Transfer Tax），规定了对土地转让等税收的征收；征用法（Expropriation），规范了政府征用私有土地的程序及补偿的法规；竞争法（Competition Act），规范了商业竞争行为；收入法（Income Tax）规定了与房产销售所得有关的税收问题；土著人土地法（Native Land），专门为保护印第安人原著民的土地而设；登记法（The Registry Act），是与土地权法（Land Titles Act）具同等效力的产权登记法规；分区法（Zoning By Law），是土地规划法规；建筑物法（Building Code），为新屋建设规范而设置的法规；火法（Fire Code），设置了现有房屋的防火标准；代理人法（Agency Law），专业代理人法规；租赁法（Tenant Protection Act）对住房出租双方的权利及义务作出了明确的规定，主要保护租客的利益。
在加拿大，土地的产权（Title）从Crown Patent商品化衍生而来，可以为私人所有，这可能是与我国房产权的最大不同点之一。在加拿大，除了一般可以在房地产市场上自由交易的房地产以外，主要还有以下两种对特殊土地的使用和管理的情况值得注意。
1）土著人土地（Native Lands）：为保护印第安原住民的权益及土地的使用而由政府保存下来的保留地。
2）有些土地的某些地块属于皇家保留地（Reserved Crown Lands），在土地使用上会有一定的限制，比如对矿产资源的开发利用以及土地上的树木的管理，甚至某些土地的某一部分会被保留下来用做未来公路建设。这样在成片土地开发方面往往会遇见对土地及房产使用上的限制，这样一来对该地产的价值就会有直接的影响。
2.房地产交易的政府主管部门
在加拿大房产交易中，政府只负责产权登记管理，其管理部门是政府不动产登记办公室，各省或市政府中均设有这样的机构。例如安大略的房地产的产权登记及管理由消费者和商业服务部的不动产登记处负责。政府不动产注册办公室类似于我国的国土资源和房屋管理局，它掌握着辖区内所有不动产的信息。这些信息绝大部分都是公开的，任何个人和单位只要花费少量的金钱都可以查到所需要的资料。律师的产权调查的资料全部是从这里获得的。目前加拿大许多省市的不动产注册办公室已实现了计算机管理。律师不出律师楼就可以通过计算机获得产权调查资料以及产权注册登记。例如在安大略省目前同时存在两个产权登记管理系统：①登记系统（Registry System）：各种产权相关文件在登记法的规定下登记归档；②土地权系统（Land Title System）：在土地权法规范下，确保无误的房地产权登记管理系统。通过这些系统可以查询安大略省的土地产权情况。
3.房产交易的中介机构
加拿大地域辽阔，人口稀少，目前每年都会有来自世界各地的大量新移民不断移居到此，尤其是一些大城市。伴随着城市的不断发展，房屋交易市场非常活跃。买卖一个房屋，就像买卖一个商品大件一样。根据供求变化，地产的价格也在变化，因此并不是每一笔房地产投资都一定会有很好的回报。除了自己应有独到的眼光以外，寻求房地产专业人员的帮助是必不可少的。房地产经纪人是专业服务人员，掌握的信息资源比较多，而且信誉较好，具有成熟经验，他们能够帮您分析策划，选择合适的地理位置，调查社区环境，分析投资发展趋势，掌握投资热点，帮您确定入市时间，这样一来就可以最大限度地降低风险，增加回报。根据加拿大房地产经纪人协会统计，平均85%以上的人买卖房屋时是通过经纪人成交的。
在加拿大经纪人是由经纪人协会进行管理的，协会有省、市级。经纪人要经过严格的考试、培训并交纳一定的会费才能成为协会的会员。经纪人经过不同的考试，可以取得相应的等级，最高一级的可以独立设立经纪公司。协会有一个自己的网站，信息更新得非常快，所有的会员都可以登录。
4.房地产交易基本程序
目前，加拿大的房地产交易过程与北美其他地区交易程序大致相同。一笔交易程序一般需要涉及以下程序和有关人员。
（1）找地产经纪人
某人若有了买房的想法后，通常通过朋友或广告，首先寻求一个专业的房地产经纪人来帮忙。经纪人在房地产交易中所起的作用是非常重要的。
（2）请验屋师
一旦买卖双方签署合同以后，如果合同里面有验屋条款，买方应在规定的时间请政府注册的验屋师验房。验屋条款一般是指合同经过验屋无问题的情况下才能生效。验屋师会出具书面的验屋报告，如果房子没有问题的话，买方就要按照合同规定继续履约，否则，买方可以放弃该合同，或者再和对方讨价还价。
（3）贷款金融机构
如果合同里面有贷款条款，买方也应在规定的时间到金融机构办理贷款手续。贷款条款一般与验屋条款类似。金融机构会根据该机构的规定和买方的还款能力来决定是否贷款给他。如果金融机构同意贷款，买方就要按照合同规定继续履约，否则，买方可以放弃该合同。加拿大的金融机构的客户来源一般有直接上门服务的，也有很多是通过贷款经纪公司和贷款经纪人介绍的。
（4）共管物业证书（Status Certificate）
如果合同里面有共管物业证书条款，买方也应在规定的时间内请律师审阅共管物业证书。共管物业证书条款是指合同规定在一定的时间内，买方律师须对共管物业证书条款进行审核通过。该证书一般是由物业管理公司出具，费用100～150加元不等，买卖双方可以协商，通常是由卖方出钱。依照《共管物业法》的规定，该证书的内容包括物业公司的经营状况、有无法律纠纷、财务状况以及业主（卖方）有无欠款及法律纠纷等等。该证书是对那些有物业管理公司的物业适用的。如果该物业或物业管理公司有重大法律或财务问题，买方可以放弃该合同，或者再和对方讨价还价。
从以上可以看出，业主如果没有非常特别的情况，一般不会拖欠该付的费用并遵守物业管理公司的规定，否则在出售该物业时会有许多麻烦，甚至售不出去。
（5）买卖双方的律师
买方通常是在合同签署之前聘请专业房地产律师，也可以在这之后聘请。不过加拿大法律规定，买卖双方必须聘请各自的律师办理过户手续。所以在加拿大买卖房屋可以没有经纪人，但是不聘请律师几乎是不可能的。
买方律师在经过委托以后，要认真仔细检查合同，并进行一系列的调查。这些调查一般分为产权调查和非产权调查。
代表卖方律师的工作要比代表买方律师的简单一些。卖方律师的主要任务是回答并解决买方律师所发现和提出的问题。如果该不动产有很少的或没有问题，卖方律师的工作相对简单和直接。如果有很多或者严重的问题，卖方律师就要面对一个非常困难的工作来保证该交易按时完成。
当卖方律师收到买方律师的要求信及需要卖方签字的文件后，他必须仔细阅览。卖方律师必须精通合同条款和与房地产买卖相关的法律，这样才能够正确回答要求信。
交割日当天，卖方律师或其助理按约定时间与买方律师或其助理在政府不动产注册办公室交换文件和房款及钥匙，然后由买方律师负责登记注册。卖方律师只有在买方注册登记全部完成以后，才能将房款交给卖方。
交割后，卖方律师还需要取消卖方以前的贷款抵押，并向卖方出具总结报告。
（6）进行产权登记
不动产的交易完成后，必须到所在地的政府不动产登记办公室进行产权登记。目前由于政府不动产注册办公室已实现了计算机管理，双方律师不必再亲自到注册办公室，而是通过快递公司交换文件，在网上进行注册了。
从以上加拿大房地产交易的全部过程来看，每一步骤都是由相关专业的人士来完成，分工很细致，避免了利益冲突，并能充分保护买卖双方及贷款机构的利益。
5.加拿大房产交易中的政府优惠政策
加拿大本国居民在购买住房时政府有一些优惠政策，例如在安大略省对第一次购房者有如下优惠政策：
1）土地转让税的返还。在安大略省首次购买新建住房，并且主要在此房屋居住的购房者可以获得税收返还（1996年8月开始执行）。
2）省购房储蓄补贴计划（OHOSP）。目的是帮助第一次购房者实现其拥有自己的住房梦想。当购房者第一次购买自己居住的房子，其个人年收入少于4万加元，或夫妻合并年收入少于8万加元时，有资格得到OHOSP的补贴。
3）注册退休储蓄计划（RRSP）可以首期付款。每个家庭夫妻双方（包括同居夫妻）可以从各自的RRSP账户中取出2万加元用于房屋首期付款，一个家庭一共可取4万加元，而不涉及税收和利息，但受如下条件限制：
●只适用于首次购房；
●必须从取款日的第二年开始还款；
●低价购买旧房，翻修后转售，扣除装修费用及税费，赚取其中的差价；
●还款最长不能超过15年；
●每年还款不能低于取款总额的1/15；
●不能达到最低还款额的部分计入当年收入纳税。
⑺ 在土地市场动态监测分析中，对土地供应情况分析的目的是什么分析的指标主要有哪些
（1）分析目的。来主要自围绕政府供地计划和实际供地情况，以及实际供地的变动情况进行分析，对供地计划的执行情况、供地总量和结构合理与否作出评判，为未来年度供地计划和土地供应政策的制定提供依据。
（2）分析指标项：
①供地总量：
a．年度土地供应计划总量。
b．年度、季度实际供地总量。
c．年度实际供地量与年度计划供地量之比。
②结构：
a．不同用途供地面积及构成比例。
b．不同来源供地面积及构成比例。
c．不同供地方式供地面积及构成比例。
③变动情况
包括总量、不同结构供地量的变动情况：
a．年度：年度供地计划增量、年度供地计划量增长率；年度实际供地增量、年度实际供地量增长率（均与上一年度相比）。
b．季度：季度实际供地增量（比上季度、与上年同季度相比）；季度实际供地量同期增长率（与上年同季度相比）；季度实际供地量环比增长率（比上季度）。
⑻ 土地市场动态监测与监管系统上报出让合同后需要修改，误撤销合同后怎么重新补录该宗地出让合同
合伙合同订立合同各合伙人： 姓名_____，性别______，年龄______，住址_______。（其它合伙人按上列项目顺序填写）。 第一条 合伙宗旨____ 第二条 合伙经营项目和范围 ________________________ 第三条 合伙期限 合伙期限为________年，自____年______月_____日起，至_____年__月____日止。 第四条 出资额、方式、期限 1、合伙人____（姓名）以____方式出资，计人民币____元。（其它合伙人同上顺序列出） 2、各合伙人的出资，于____年____月____日以前交齐。逾期不交或未交齐的，应对应交未交金额数计付银行利息并赔偿由此造成的损失。 3、本合伙出资共计人民币____元。合伙期间各合伙人的出资为共有财产，不得随意请求分割。合伙终止后，各合伙人的出资仍为个人所有，届时予以返还。 第五条 盈余分配与债务承担 1、盈余分配，以____为依据，按比例分配。 2、债务承担：合伙债务先以合伙财产偿还；合伙财产不足清偿时，以各合伙人的____为据，按比例承担。 第六条 入伙、退伙，出资的转让 1、入伙：①需承认本合同；②需经全体合伙人同意；③执行合同规定的权利义务。 2、退伙：①需有正当理由；②不得在合伙不利时退伙；③退伙需提前____月告知其它合伙人并经全体合伙人同意；④退伙后以退伙时的财产状况进行结算，不论何种方式出资，均以金钱结算；⑤未经合伙人同意而自行退伙给合伙造成损失的，应进行赔偿。 3、出资的转让：允许合伙人转让自己的出资。转让时合伙人有首先受让权；如转让合伙人以外的第三人，第三人应按入伙对待，否则以退伙对待转让人。 第七条 1、合伙负责人，其权限是：①对外开展业务，订立合同；②对合伙事业进行日常管理③出售合伙的产品（货物）、购进常用货物；④支付合伙债务；⑤其它。 2、其它合伙人的权利：①参予合伙事业的管理；②听取合伙负责人开展业务情况的报告；③检查合伙帐册及经营情况；④共同决定合伙重大事项。 第八条 禁止行为 1、未经全体合伙人同意，禁止任何合伙人私自以合伙名义进行业务活动；如其业务获得利益归合伙，造成损失按实际损失赔偿。 2、禁止合伙人经营与合伙竞争的业务。 3、禁止合伙人再加入其它合伙。 4、禁止合伙人与本合伙签订合同。 5、如合伙人违反上述规定，应按合伙实际损失赔偿。劝阻不听者可由全体合伙人决定除名。 第九条 合伙的终止及终止后的事项 1、合伙因以下事由之一得终止：①合伙期届满；②全体合伙人同意终止合伙关系；③合伙事业完成或不能完成；④合伙事业违反法律而被撤销；⑤法院根据有关当事人请求，判决解散。 2、合伙终止后的事项：①即行推举清算人，并邀请____中间人（或公证员）参与清算；②清算后如有盈余，则按收取债权、清偿债务、返还出资、按比例分配剩余财产的顺序进行。固定资产和不可分物，可作价卖给合伙人或第三人，其价款参与分配；③清算后如有亏损，不论合伙人出资多少，先以合伙共同财产偿还，合伙财产不足清偿的部分，由合伙人按出资比例承担。 第十条 纠纷的解决 合伙人之间如发生纠纷，应共同协商，本着有利于合伙事业发展的原则予以解决。如协商不成，可以诉诸法院。 第十一条 本合同自订立并报经工商行政管理机关批准之日起生效并开始营业。 第十二条 本合同如有未尽事宜，应由合伙人集体讨论补充或修改。补充和修改的内容与本合同具有同等效力。 第十三条 其它____ 第十四条 本合同正本一式____份，合伙人各执1份，送____各存1份。 合伙人：____（盖章） （略）
⑼ 土地市场管理包括哪几个方面内容
首先是从无偿划拨到有偿使用，其分界点是改革开放之后，然后是1989年开始的土地分级评定，紧接着2001年为了为推动土地配置的市场化程度，5月，国务院下发《关于加强国有土地资产管理的通知》，确立了经营性土地实行“招拍挂”制度，此后围绕信息公开的原则，国家不断完善招拍挂制度。
另外为了调控土地市场，优化利用国家由创立了城市土地储备制度。
详细的你可以到下面这个网址看一下：