经营业态是指
『壹』 业态的经营形态
零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。
商务部根据我国零售业发展趋势，并借鉴发达国家对零售业态划分方式，组织有关单位对国家标准《零售业态分类》(GB/T18106-2000)进行了修订。国家质检总局、国家标准委已联合发布新国家标准《零售业态分类》（GB/T18106-2004），该标准为推荐标准。
新标准按照零售店铺的结构特点，根据其经营方式、商品结构、服务功能、以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定经营场所等因素，将零售业分为17种业态。
从总体上可以分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类。 选址：一般位于居民区内或传统商业区内。
商圈与目标顾客：辐射半径0.3公里，目标顾客以相对固定的居民为主。
营业面积：一般在100平方米以内。
商品（经营）结构：以香烟、饮料、酒、休闲食品为主。
商品售卖方式：柜台式和自选式相结合。
服务功能：营业时间12小时以上。
管理信息系统：初级或不设立。 选址：商业中心区、居住区、交通要道以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼、加油站等
公共活动区。
商圈与目标顾客：商圈范围小，顾客步行5分钟到达，目标顾客主要为单身者、年轻人。顾客多
为有目的的购买。
营业面积：100平方米左右，使用率高。
商品（经营）结构：即时食品、日用小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点，
商品品种在3000种左右，售价高于市场平均水平。
商品售卖方式：以开架自选为主，结算在收银处统一进行。服务功能：营业时间16小时以上，
提供即时性食品的辅助设施，开设多项商品性服务项目。
管理信息系统：程度较高。 选址：居民区、交通要道等租金相对便宜的地区。
商圈与目标顾客：辐射半径2公里左右，目标顾客主要为商圈内的居民。
营业面积：300-500平方米。
商品（经营）结构：商品价格一般低于市场平均水平，自有品牌占有较大的比例。
商品售卖方式：开架自选，统一结算。
服务功能：用工精简，为顾客提供有限的服务。
管理信息系统：一般。 选址：市、区商业中心、居住区。
商圈与目标顾客：辐射半径2公里左右，目标顾客以居民为主
营业面积：营业面积6000平方米以下。
商品（经营）结构：经营包装食品和日用品。食品超市与综合超市商品结构不同。
商品售卖方式：自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。
服务功能：营业时间12小时以上。
管理信息系统：程度较高。 选址：市、区商业中心、城郊结合部、交通要道及大型居住区附近。
商圈与目标顾客：辐射半径2公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主。
营业面积：营业面积6000平方米以上。
商品（经营）结构：大众化衣、食、用品齐全，一次性购齐，注重自有品牌开发。
商品售卖方式：自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。服务功能：设不低于营业面积
40%的停车场。
管理信息系统：程度较高。 选址：城乡结合部的交通要道。
商圈与目标顾客：辐射半径5公里以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客
为主。
营业面积：营业面积6000平方米以上。
商品（经营）结构：以大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，商品品种在4000种左
右，实行低价、批量销售。
商品售卖方式：自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。
服务功能：设相当于营业面积的停车场。
管理信息系统：程度较高并对顾客实行会员制管理。 选址：市、区级商业中心、历史形成的商业集聚地。
商圈与目标顾客：目标顾客以追求时尚和品味的流动顾客为主。
营业面积：营业面积在6000-20000平方米。
商品（经营）结构：综合性，门类齐全，以服饰、鞋类、箱包、化妆品、礼品、家庭用品、
家用电器为主。
商品售卖方式：采取柜台销售和开架面售相结合方式。
服务功能：注重服务，设餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，功能齐全。
管理信息系统：程度较高。 选址：市、区级商业中心以及百货店、购物中心内。
商圈与目标顾客：目标顾客以有目的选购某类商品的流动顾客为主。
营业面积：根据商品特点而定。
商品（经营）结构：以销售某类商品为主，体现专业性、深度性、品种丰富，选择余地大。
商品售卖方式：采取柜台销售或开架面售方式。
服务功能：从业人员具有丰富的专业知识。
管理信息系统：程度较高。 选址：市、区级商业中心、专业街以及百货店、购物中心内。
商圈与目标顾客：目标顾客以中高档消费者和追求时尚的年轻人为主。
营业面积：根据商品特点而定。
商品（经营）结构：以销售某一品牌系列为主，销售量少、质优、高毛利。
商品售卖方式：采取柜台销售或开架面售方式，商店陈列、照明、包装、广告讲究。
服务功能：注重品牌声誉，从业人员具备丰富的专业知识，提供专业性服务。
管理信息系统：一般。 选址：城乡结合部、交通要道或消费者自有房产比较高的地区。
商圈与目标顾客：目标顾客以拥有自有房产的顾客为主。
营业面积：营业面积6000平方米以上。
商品（经营）结构：商品以改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、
技术及服务为主的。
商品售卖方式：采取开架自选方式。
服务功能：提供一站式购足和一条龙服务，停车位300个以上。
管理信息系统：较高。 分社区型购物中心、市区购物中心、城郊购物中心三种
A社区型购物中心
选址：市、区级商业中
商圈与目标顾客：商圈半径为5-10公里。
营业面积：建筑面积5万平方米以内。
商品（经营）结构：20-40个租赁店，包括大型超市、专业店、专卖店、饮食
服务及其他店。
商品售卖方式：各个租赁店独立开展经营活动。
服务功能：停车位300-500个。
管理信息系统：各个租赁店使用各自的信息系统。
B市区购物中心
选址：市级商业中心
商圈与目标顾客：商圈半径为10-20公里。
营业面积：建筑面积10万平方米以内。
商品（经营）结构：40-100个租赁店，包括百货店家、大型超市、各种专业店、专卖店、饮食
店、杂品店以及娱乐服务设施等。
商品售卖方式：各个租赁店独立开展经营活动。
服务功能：停车位500个以上。
管理信息系统：各个租赁店使用各自的信息系统。
C城郊购物中心
选址：城乡结合部的交通要道。
商圈与目标顾客：商圈半径为30-50公里以上。
营业面积：建筑面积10万平方米以上。
商品（经营）结构：200个租赁店以上，包括百货店、大型超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等。
商品售卖方式：各个租赁店独立开展经营活动。
服务功能：停车位1000个以上。
管理信息系统：各个租赁店使用各自的信息系统。 选址：一般远离市区。
商圈与目标顾客：目标顾客多为重视品牌的有目的的购买。
营业面积：建筑面积100-200平方米。
商品（经营）结构：为品牌商品生产商直接设立，商品均为本企业的品牌。
商品售卖方式：采用自选式售货方式。
服务功能：多家店共有500个以上停车位。
管理信息系统：各个租赁店使用各自的信息系统。 目标顾客：以电视观众为主
商品（经营）结构：商品具有某种特点，与市场上同类商品相比，同质性不强。
商品售卖方式：以电视作为向消费者进行商品宣传展示的渠道。
服务功能：送货到指定地点或自提。 目标顾客：以地理上相隔较远的消费者为主。
商品（经营）结构：商品包装具有规则性，适宜储存和运输。
商品售卖方式：以邮寄商品目录为主向消费者进行商品宣传展示的渠道。并取得定单。
服务功能：送货到指定地点。 目标顾客：有上网能力，追求快捷性的消费者。
商品（经营）结构：与市场上同类商品相比，同质性强。
商品售卖方式：通过互联网进行买卖活动。
服务功能：送货到指定地点。 目标顾客：以流动顾客为主。
商品（经营）结构：以香烟和碳酸饮料为主，商品品种在30种以上。
商品售卖方式：由自动售货机完成售卖活动。
服务功能：没有服务。 目标顾客：根据不同的产品特点，目标顾客不同。
商品（经营）结构：商品单一，以某类品种为主。
商品售卖方式：主要通过电话完成销售或购买活动。
服务功能：送货到指定地点或自提。
本标准适用于在中华人民共和国境内从事零售业的企业和店铺。
『贰』 业态的定义
日本安士敏先生认为：“业态是定义为营业的形态”它是形态和效能的统一，形态即形状，它是达成效能的手段。
业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。
『叁』 业态类别是什么意思
可以分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类。
1、食杂店
选址：一般位于居民区内或传统 商业区内。
商圈与目标顾客：辐射半径0.3公里，目标顾客以相对固定的居民为主。
营业面积：一般在100平方米以内。
商品（经营）结构：以香烟、饮料、酒、休闲食品为主。
商品售卖方式：柜台式和自选式相结合。
服务功能：营业时间12小时以上。
管理信息系统：初级或不设立。
2、便利店
选址：商业中心区、居住区、交通要道以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼、加油站等
公共活动区。
商圈与目标顾客：商圈范围小，顾客步行5分钟到达，目标顾客主要为单身者、年轻人。顾客多
为有目的的购买。
营业面积：100平方米左右，使用率高。
商品（经营）结构：即时 食品、日用小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点，
商品品种在3000种左右，售价高于市场平均水平。
商品售卖方式：以开架自选为主，结算在收银处统一进行。服务功能：营业时间16小时以上，
提供即时性食品的辅助设施，开设多项商品性服务项目。
管理信息系统：程度较高。
3、折扣店
选址：居民区、交通要道等租金相对便宜的地区。
商圈与目标顾客：辐射半径2公里左右，目标顾客主要为商圈内的居民。
营业面积：300-500平方米。
商品（经营）结构：商品价格一般低于市场平均水平，自有品牌占有较大的比例。
商品售卖方式：开架自选，统一结算。
服务功能：用工精简，为顾客提供有限的服务。
管理信息系统：一般。
4、超市
选址：市、区商业中心、居住区。
商圈与目标顾客：辐射半径2公里左右，目标顾客以居民为主
营业面积：营业面积6000平方米以下。
商品（经营）结构：经营包装食品和日用品。食品超市与综合超市商品结构不同。
商品售卖方式：自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。
服务功能：营业时间12小时以上。
管理信息系统：程度较高。
5、大型超市
选址：市、区商业中心、城郊结合部、交通要道及大型居住区附近。
商圈与目标顾客：辐射半径2公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主。
营业面积：营业面积6000平方米以上。
商品（经营）结构：大众化衣、食、用品齐全，一次性购齐，注重自有品牌开发。
商品售卖方式：自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。服务功能：设不低于营业面积
40%的停车场。
管理信息系统：程度较高。
6、仓储式会员店
选址：城乡结合部的交通要道。
商圈与目标顾客：辐射半径5公里以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客
为主。
营业面积：营业面积6000平方米以上。
商品（经营）结构：以大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，商品品种在4000种左
右，实行低价、 批量销售。
商品售卖方式：自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。
服务功能：设相当于营业面积的 停车场。
管理信息系统：程度较高并对顾客实行会员制管理。
7、百货店
选址：市、区级商业中心、历史形成的商业集聚地。
商圈与目标顾客：目标顾客以追求时尚和品味的流动顾客为主。
营业面积：营业面积在6000-20000平方米。
商品（经营）结构：综合性，门类齐全，以服饰、鞋类、箱包、化妆品、礼品、家庭用品、
家用电器为主。
商品售卖方式：采取柜台销售和开架面售相结合方式。
服务功能：注重服务，设餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，功能齐全。
管理信息系统：程度较高。
8、专业店
选址：市、区级商业中心以及百货店、购物中心内。
商圈与目标顾客：目标顾客以有目的选购某类商品的流动顾客为主。
营业面积：根据商品特点而定。
商品（经营）结构：以销售某类商品为主，体现专业性、深度性、品种丰富，选择余地大。
商品售卖方式：采取柜台销售或开架面售方式。
服务功能：从业人员具有丰富的专业知识。
管理信息系统：程度较高。
9、专卖店
选址：市、区级商业中心、专业街以及百货店、购物中心内。
商圈与目标顾客：目标顾客以中高档消费者和追求时尚的年轻人为主。
营业面积：根据商品特点而定。
商品（经营）结构：以销售某一品牌系列为主，销售量少、质优、高毛利。
商品售卖方式：采取柜台销售或开架面售方式，商店陈列、照明、包装、广告讲究。
服务功能：注重品牌声誉，从业人员具备丰富的专业知识，提供专业性服务。
管理信息系统：一般。
10、家居建材商店
选址：城乡结合部、交通要道或消费者自有房产比较高的地区。
商圈与目标顾客：目标顾客以拥有自有房产的顾客为主。
营业面积：营业面积6000平方米以上。
商品（经营）结构：商品以改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、
技术及服务为主的。
商品售卖方式：采取开架自选方式。
服务功能：提供一站式购足和一条龙服务，停车位300个以上。
管理信息系统：较高。
11、购物中心
分社区型 购物中心、市区购物中心、城郊购物中心三种
A社区型购物中心
选址：市、区级商业中
商圈与目标顾客：商圈半径为5-10公里。
营业面积：建筑面积5万平方米以内。
商品（经营）结构：20-40个租赁店，包括大型超市、 专业店、专卖店、饮食
服务及其他店。
商品售卖方式：各个租赁店独立开展经营活动。
服务功能：停车位300-500个。
管理信息系统：各个租赁店使用各自的信息系统。
12、B市区购物中心
选址：市级商业中心
商圈与目标顾客：商圈半径为10-20公里。
营业面积：建筑面积10万平方米以内。
商品（经营）结构：40-100个租赁店，包括百货店家、大型超市、各种 专业店、专卖店、饮食
店、杂品店以及娱乐服务设施等。
商品售卖方式：各个租赁店独立开展经营活动。
服务功能：停车位500个以上。
管理信息系统：各个租赁店使用各自的信息系统。
13、C城郊 购物中心
选址：城乡结合部的交通要道。
商圈与目标顾客：商圈半径为30-50公里以上。
营业面积：建筑面积10万平方米以上。
商品（经营）结构：200个租赁店以上，包括百货店、大型超市、各种 专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等。
商品售卖方式：各个租赁店独立开展经营活动。
服务功能：停车位1000个以上。
管理信息系统：各个租赁店使用各自的信息系统。
14、工厂直销中心
选址：一般远离市区。
商圈与目标顾客：目标顾客多为重视品牌的有目的的购买。
营业面积：建筑面积100-200平方米。
商品（经营）结构：为品牌商品生产商直接设立，商品均为本企业的品牌。
商品售卖方式：采用 自选式售货方式。
服务功能：多家店共有500个以上停车位。
管理信息系统：各个租赁店使用各自的信息系统。
15、电视购物
目标顾客：以电视观众为主
商品（经营）结构：商品具有某种特点，与市场上同类商品相比，同质性不强。
商品售卖方式：以电视作为向消费者进行商品宣传展示的渠道。
服务功能：送货到指定地点或自提。
16、邮购
目标顾客：以地理上相隔较远的消费者为主。
商品（经营）结构：商品包装具有规则性，适宜储存和运输。
商品售卖方式：以邮寄商品目录为主向消费者进行商品宣传展示的渠道。并取得定单。
服务功能：送货到指定地点。
17、网上商店
目标顾客：有上网能力，追求快捷性的消费者。
商品（经营）结构：与市场上同类商品相比，同质性强。
商品售卖方式：通过互联网进行买卖活动。
服务功能：送货到指定地点。
18、自动售货亭
目标顾客：以流动顾客为主。
商品（经营）结构：以香烟和碳酸饮料为主，商品品种在30种以上。
商品售卖方式：由自动售货机完成售卖活动。
服务功能：没有服务。
19、电话购物
目标顾客：根据不同的产品特点，目标顾客不同。
商品（经营）结构：商品单一，以某类品种为主。
商品售卖方式：主要通过电话完成销售或购买活动。
服务功能：送货到指定地点或自提。
『肆』 “项目经营的业态定位”是什么意思
商业业态，指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。购物中心的商业业态规划，则是充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义上的商业组合，它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导，促进项目招商的进度；同时也能在项目的营运过程中为个体商家创造利润，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力，吸引尽可能多的目标顾客，增加购物中心的内在价值，提升市场竞争力，为项目的长期繁荣奠定基础。因此在集团商业地产快速发展的情况下研究业态规划的综合考虑因素有着现实的应用意义。
一、购物中心业态规划的宏观考虑因素
1、项目当地的经济发展水平
丰富的业种、业态组合是购物中心项目发展所需要的，但是这种组合不是没有原则的“堆砌”，一定要有市场作为支撑，一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性，这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。
一个城市经济发展水平的决定了这个城市消费能力的强弱。一个成功的购物中心必须与城市发展的相吻合，匹配，同时必须主动顺应城市的发展的需要，主动为城市发展的服务。只有这样，才不会说与城市的发展脱节。购物中心要生存，就必然适应项目所在地的经济发展水平，符合当地的消费习惯和消费能力。在面临竞争的情况下，如果购物中心项目不能满足目标消费者的需求，消费者就会流失，即转移到其它能够提供较好的商品、价格、服务的购物中心，这样一来势必降低项目的客流量，而其它地区的卖场却扩大了市场范围。因此，购物中心的业态规划也应适应项目所在地的经济发展情况，符合项目当地的消费发展情况。
城市经济发展的潜力直接决定了购物中心业态规划可具有一定的超前性。一个购物中心可以在一定的程度上改变当地的消费习惯，在进行业态规划时，在参考当地的消费能力的情况下，可以保持适度超前的规划，但不能和当地的消费情况偏离太远。否则就会出现“曲高和寡”的局面，导致购物中心的经营失败。
当地的经济发展水平也是业态规划创新的一个保证。购物中心的准确市场定位的一个重要依据是项目所在地的经济发展水平。对当地经济发展潜力的充分分析有利于业态规划准确的定位，并在此基础上进行一些业态的组合的创新，并形成一整套经营管理系统的支持与配合，否则就容易盲目跟风变换业态规划，把握不住市场定位，很难保证在业态创新上取得成功。
2、项目当地的商家资源
项目当地的商家资源在很大程度上决定了该项目日后招商的资源和方向。
在进行业态规划时，应对项目所在地的商业资源情况进行市场调研。根据市场调研的结果，汇总当地的商家资源情况，进行分类汇总，计算出各分类项目的比例。一般来说，商家资源的分类可以分为购物、餐饮、娱乐三大类。进行市调商业分类的目的在于分析当地的商业发展情况，把握项目当地商业发展的情况，为商业经营规划提供依据。
在分析市场调研的结果的基础上，依据项目的自身体量面积，参考项目当地商业发展的情况针对各业态的经营面积作出预估。同时可以借鉴国内外的一些大型的商业成功的规划经验，比如目前常用的规划黄金比例，即一个购物中心中购物、餐饮、娱乐的面积比为52：18：30。预估所需经营面积时应把经营的类别和商店种类的面积进行分类列出，这样有利于从整体上对招商面积进行控制。
进行面积的预估后，还应根据项目当地的情况进行市场需求的核实。核实市场需求的目的在于核实所有规划面积/店铺的需求是否存在。没有需求就没有市场，如果当地的需要不存在或者说市场的需求不充足，那就及时进行相关的调整。如果整个的规划与项目当地市场的需求相差太远，那将对后期的招商造成很大的困难，同时也脱离了当地的实际情况，对将来的经营产生不利的影响。
『伍』 业态的法定解释是什么
业态一词来源于日本，是典型的日语汉字词汇，大约出现在20世纪60年代。萧桂森在他给清华大学职业经理人培训中心编写的教科书《连锁经营理论与实践》中，给业态下的定义是：针对特定消费者的特定需求，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化服务形态。日本安士敏先生认为：“业态是定义为营业的形态”它是形态和效能的统一，形态即形状，它是达成效能的手段。
业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。
『陆』 项目经营的业态定位是什么意思
商业业态，指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。购物中心的商业业态规划，则是充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义上的商业组合，它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导，促进项目招商的进度；同时也能在项目的营运过程中为个体商家创造利润，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力，吸引尽可能多的目标顾客，增加购物中心的内在价值，提升市场竞争力，为项目的长期繁荣奠定基础。因此在集团商业地产快速发展的情况下研究业态规划的综合考虑因素有着现实的应用意义。
一、购物中心业态规划的宏观考虑因素
1、项目当地的经济发展水平
丰富的业种、业态组合是购物中心项目发展所需要的，但是这种组合不是没有原则的“堆砌”，一定要有市场作为支撑，一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性，这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。
一个城市经济发展水平的决定了这个城市消费能力的强弱。一个成功的购物中心必须与城市发展的相吻合，匹配，同时必须主动顺应城市的发展的需要，主动为城市发展的服务。只有这样，才不会说与城市的发展脱节。购物中心要生存，就必然适应项目所在地的经济发展水平，符合当地的消费习惯和消费能力。在面临竞争的情况下，如果购物中心项目不能满足目标消费者的需求，消费者就会流失，即转移到其它能够提供较好的商品、价格、服务的购物中心，这样一来势必降低项目的客流量，而其它地区的卖场却扩大了市场范围。因此，购物中心的业态规划也应适应项目所在地的经济发展情况，符合项目当地的消费发展情况。
城市经济发展的潜力直接决定了购物中心业态规划可具有一定的超前性。一个购物中心可以在一定的程度上改变当地的消费习惯，在进行业态规划时，在参考当地的消费能力的情况下，可以保持适度超前的规划，但不能和当地的消费情况偏离太远。否则就会出现“曲高和寡”的局面，导致购物中心的经营失败。
当地的经济发展水平也是业态规划创新的一个保证。购物中心的准确市场定位的一个重要依据是项目所在地的经济发展水平。对当地经济发展潜力的充分分析有利于业态规划准确的定位，并在此基础上进行一些业态的组合的创新，并形成一整套经营管理系统的支持与配合，否则就容易盲目跟风变换业态规划，把握不住市场定位，很难保证在业态创新上取得成功。
2、项目当地的商家资源
项目当地的商家资源在很大程度上决定了该项目日后招商的资源和方向。
在进行业态规划时，应对项目所在地的商业资源情况进行市场调研。根据市场调研的结果，汇总当地的商家资源情况，进行分类汇总，计算出各分类项目的比例。一般来说，商家资源的分类可以分为购物、餐饮、娱乐三大类。进行市调商业分类的目的在于分析当地的商业发展情况，把握项目当地商业发展的情况，为商业经营规划提供依据。
在分析市场调研的结果的基础上，依据项目的自身体量面积，参考项目当地商业发展的情况针对各业态的经营面积作出预估。同时可以借鉴国内外的一些大型的商业成功的规划经验，比如目前常用的规划黄金比例，即一个购物中心中购物、餐饮、娱乐的面积比为52：18：30。预估所需经营面积时应把经营的类别和商店种类的面积进行分类列出，这样有利于从整体上对招商面积进行控制。
进行面积的预估后，还应根据项目当地的情况进行市场需求的核实。核实市场需求的目的在于核实所有规划面积/店铺的需求是否存在。没有需求就没有市场，如果当地的需要不存在或者说市场的需求不充足，那就及时进行相关的调整。如果整个的规划与项目当地市场的需求相差太远，那将对后期的招商造成很大的困难，同时也脱离了当地的实际情况，对将来的经营产生不利的影响。
『柒』 业态是什么意思
业态一词来源于日本，是典型的日语汉字词汇，意思是业务经营的形式、状态。大约出现在20世纪60年代。萧桂森在他给清华大学职业经理人培训中心编写的教科书《连锁经营理论与实践》中，给业态下的定义是：
针对特定消费者的特定需求，按照一定的战略目标，有选择地运用商品；经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化服务形态。
业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。
(7)经营业态是指扩展阅读：
经营形态
商务部根据我国零售业发展趋势，并借鉴发达国家对零售业态划分方式，国家质检总局、国家标准委已联合发布新国家标准《零售业态分类》（GB/T18106-2004），该标准为推荐标准。
新标准按照零售店铺的结构特点，根据其经营方式、商品结构、服务功能、以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定经营场所等因素，将零售业分为17种业态。
从总体上可以分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类。
『捌』 什么是业态 业态的定义
什么是业态？
业态是指以行业的经营形态为中心来区分的，如百货公司、超级市场、便利商店、购物中心等。
『玖』 商业业态是什么意思怎么划分的
商业业态亦称“零售业态”，零售业的经营形态或销售形式，分为百货店、超专级市场、大型综合属超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等形式，是零售业长期演化和革命性变革的结果。
根据经营活动中不同要素，如选址、规模、店铺设施、商品策略.价格策略、销售的技术手段及提供附加服务等的不同组合，以区别不同的业态。
由于经营形态和销售形式的不同，构成各种零售业态。
(9)经营业态是指扩展阅读：
商业业态本身不直接对城市商业结构产生影响。商业业态对城市商业空间结构的影响是通过不同业态的商业企业的区位选择实现的。
影响特定业态的商业企业区位选择的因子有两大类，一种是商业业态的自身因素如区位因子(交通、地段地价等)、规模经济、集聚经济、物质设施形态、经营商品特色等；
另外一种是消费者行为方面的因素如消费偏好、消费者数量与支付能力、消费出行方式、消费心理与方式等。