预售登记备案
❶ 什么是商品房预售登记备案为什么商品房预售合同需要登记备案
商品房预售合同登记备案的解除程序如下：
一、受理、审查
提交材料：
1、商品版房预售合同解除备案申请表（原权件）；
2、协议解除合同的，提交商品房预售合同的解除协议及商品房预售合同一式四份（原件）；
3、法院或仲裁机构判决或裁决解除合同的，提交生效的法院判决书或调解书或仲裁裁决书（复印件）及一份商品房预售合同（原件）；
4、开发企业的授权委托书（原件）和受托人身份证件（复印件）；
5、预购人的身份证件（复印件）；预购人委托办理的，还须提交经公证的授权委托书（原件）。
二、解除的标准：
1、申请材料齐全、符合法定形式；
2、房地产开发企业与预购人协商解除合同的，如预购房屋已办理了贷款抵押登记的，应先办理抵押登记注销手续，再办理预售合同解除备案手续。
三、决定、告知
标准：同受理、审查标准
1、对申请事项作出决定，并告知申请人。
2、准予解除备案的，制作《办理结果通知书》，并送达申请人。
3、不予解除备案的，制作《s办理结果通知书》，写明理由和申请人享有的依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并将《办理结果通知书》和申请材料退回申请人。
❷ 什么是商品房预售备案登记
一、商品房预售备案登记是购房户与开发商签订商品房购房协议后，一个月内报房地回产管理部门答进行登记备案的程序，备案登记可以有效防止开发商一房二卖等情况，备案登记是进行税费缴纳，办理房产证等前提条件，有些地方银行按揭也必须是备案后方可进行。
❸ 什么是商品房预售登记备案什么是商品房预告登记
商品房预售登记备案，指开发企业在房屋预售合同签订后向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理的登记备案手续；而商品房预告登记是买卖双方为保障将来物权的实现，按照约定向登记机构申请预告登记。
❹ 什么是商品房预售登记备案，什么是商品房预告登记
一、什么是商品房预售登记备案？
（一） 商品房预售登记备案的目的：
在我国商品房预售过程中，开发房商与预购人签订了商品房预售合同之后，预购房屋的购房者就享有了房屋购买的债权，但实际上房屋仍由开发商占有。开发商虽然负有在约定的时间转移房屋所有权的义务，但当房屋价格不断上涨的情况下，开发商很有可能将房屋卖给第三人，即出现一房多卖的情况。
为保护购房人的利益，保证商品房交易安全，维护商品房交易秩序，《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第27条规定：“预售商品房合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应认定后一预售合同无效；如后一合同的预购方已取得房屋所有权证的，可认定后一合同有效，但预售方给前一合同的预购方造成损失的，应承担相应的民事责任。”
由此不难发现，虽有法律对于开放商违约时给与了购房者经济上的救济，但开发商的处分行为并未得到充分控制，购房者的交易目的并没有实现。商品房登记预告的出现弥补了预售备案制度的不足。
二、 什么是商品房登记预告？
（一）预告登记制度具有如下特点：
1、根据物权法定原则，预告登记制度作为我国《物权法》规定的不动产物权登记制度中的重要制度之一，其性质与法律效力均有明确规定；而我国对商品房预售登记备案制度并没有明文规定。
2、预告登记制度是对权利人享有的物权请求权的登记，使其具有物权效力，具有合理性；而商品房预售登记备案制度是对商品房预售合同的登记，使其具有物权效力存在理论上的障碍。
3、预告登记制度是权利人根据私法行使私权的行为，是“意思自治”原则的体现，更好地体现了房地产市场的经济性，提高了效率；而商品房预售登记备案制度是预售人依据公法进行的，具有行政强制性。
4、预告登记制度适用的范围更为广泛，依据《物权法》第二十条第一款的规定，只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，都可以按照约定向登记机构申请预告登记；而商品房预售登记备案制度只适用于商品房预售。
（二）怎么进行商品房登记预告：
1、商品房买卖合同登记备案后，购房者可以和开发商在预售合同中合同约定预告登记。
2、约定后，购房者到房地产管理部门进行申请，经过受理审核后，由房产管理部门记载于登记簿，购房者交费后领取登记证明。
3、办理登记预告需要提交的材料有：预告登记申请书；申请人的身份证明；已登记备案的商品房买卖合同，以及当事人关于预告登记的约定；买受人单方申请预购商品房预告登记，出卖人与买受人在商品房买卖合同中对预告登记附有条件和期限的，买受人应当提交相应的证明材料；其他必要材料。
办理商品房登记预告一般需要10个工作日。登记费为80元。
在这里还要提醒大家，签订商品房买卖合同后，如果开发商未按照约定申请预告登记，购房者可以单方申请预告登记。预告登记可以和商品房买卖合同备案手续合并申请办理。
❺ 为什么要办理商品房预售合同登记备案
商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的尚未竣工的房屋预先出售给购房者，买受人交付定金或购房款，并在未来确定的日期将房屋交付给购房者并转移房屋的所有权，购房者支付全部款项的一种房屋买卖行为。 那么预售商品房时，买卖合同所确定的房屋尚不存在，此时不能办理房屋权属证明，购房者与开发商仅仅是基于签订商品房买卖合同后形成的债权债务关系。 因此，购房者在支付购房款后承担较大风险，法律对商品房预售行为进行了特别规范，如商品房预售许可制度、商品房预售合同登记备案制度。 商品房预售合同登记备案可以很好的维护购房者的利益，主要是在备案后，如果购房者尚未全部交付购房款，那么购房者取得了优先购买特定商品房的权利；如果购房者已经付清了房款的，那么房屋竣工后，开发商只能将房屋的所有权转移给购房者，而不能转移其他人。 湖北维力律师事务所 律师 罗胜
❻ 备案与预告登记有何区别
《城市房地产管理法》与《城市商品房预售管理办法》都规定了商品房预售合同登记备案制度，其明确规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。而《物权法》及《房屋登记办法》明定了预告登记。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。那么备案与预告登记有何区别呢： 首先，备案只适用于商品房，仅指商品房预售合同的备案。预告登记适用于所有的不动产，按《房屋登记办法》第67条的规定，主要包括四种类型：一是预购商品房买卖，二是以预购商品房设定抵押，三是现房所有权的转让，四是现房所有权设定抵押。在实务中主要是第一种和第二种类型较多，第三种和第四种情形基乎不存在，因为在房屋取得所有权的情况下，再行转让和设定抵押已无什么障碍，当事人之间已无设定预告登记的必要。 其次，现行法上对备案的效力没有明确规定，学界对备案性质认识不一，因此，也导致了实践操作当中的混乱。如备案是否具有可诉性？是民事行为还是行政行为？在实行楼盘表控制房源之前，对同一个房子，如果前面已经存在一个所有权了，后又对该房子进行了备案，根据一物一权原则，一个标的物上只能有一个所有权，因此注销后一个备案，没什么问题。但如果该房子备案在先，而后该房又被另一人取得所有权，在此情况下，若备案信息上的当事人没到场的情况下，就注销前一个备案的话，会引起一定诉讼风险，目前，几乎理论界与实务界都认为备案具有预防一房二卖的效力，因此，注销当事人的备案可能会影响到其权益。而预告登记的效力，《物权法》第20条有明确规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记由于是一种明确的登记类型，登记机构处理不当，必然会引起行政诉讼。 最后，备案为一种强制登记，是出卖方的单方义务，更多具有的是行政管理色彩，而预告登记遵循当事人自愿原则，需要双方当事人的申请，纯属私法范畴。 须注意的是，同一房产，在登记机构信息系统里既有备案和预告登记的，必须为同一当事人，否则就是登记机构明知一房二卖的情形下熟视无睹，有失监管之责。
❼ 商品房买卖预告登记与商品房买卖合同备案登记有何区别
1、法律效力不同
商品房预售合同备案登记制度是一种行政管理制度，而预告登记是不动产登记制度，二者的法律效力完全不同。
2、登记的程序及部门不同
《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”可见商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为。
而预告登记时双方合意之下申请的，只有双方达成合意才能可以申请登记，也可以不用申请预告登记。可见登记备案的启动主体是房地产开发商，而预告登记的启动主体则是签订了物权协议的当事人。且根据《房屋登记办法》的规定，办理预购商品房预告登记必须有已经登记备案的商品房预售合同原件才能办理，即备案登记是预告登记的前置程序。
3、两者的登记机关也不一定是同一个
预告登记就是房屋的登记机构，而商品房预售合同登记备案的可以是建设主管部门也可以是房地产管理部门。
4、适用范围不同
商品房预售合同的登记备案，其登记的标的仅限于商品房预售合同，商品房的现房买卖、二手房买卖、旧房买卖合同都被排除在备案登记的范围之外;而预告登记适用于所有不动产交易，不仅包括商品房买卖和私房交易，还包括国有土地使用权的有偿转让、房地产开发项目的整体受让等。
预告登记制度具有如下特点：
1、根据物权法定原则，预告登记制度作为我国《物权法》规定的不动产物权登记制度中的重要制度之一，其性质与法律效力均有明确规定；而我国对商品房预售登记备案制度并没有明文规定。
2、预告登记制度是对权利人享有的物权请求权的登记，使其具有物权效力，具有合理性；而商品房预售登记备案制度是对商品房预售合同的登记，使其具有物权效力存在理论上的障碍。
3、预告登记制度是权利人根据私法行使私权的行为，是“意思自治”原则的体现，更好地体现了房地产市场的经济性，提高了效率；而商品房预售登记备案制度是预售人依据公法进行的，具有行政强制性。
4、预告登记制度适用的范围更为广泛，依据《物权法》第二十条第一款的规定，只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，都可以按照约定向登记机构申请预告登记；而商品房预售登记备案制度只适用于商品房预售。
进行商品房预告登记：
1、商品房买卖合同登记备案后，购房者可以和开发商在预售合同中合同约定预告登记。
2、约定后，购房者到房地产管理部门进行申请，经过受理审核后，由房产管理部门记载于登记簿，购房者交费后领取登记证明。
3、办理登记预告需要提交的材料有：预告登记申请书；申请人的身份证明；已登记备案的商品房买卖合同，以及当事人关于预告登记的约定；买受人单方申请预购商品房预告登记，出卖人与买受人在商品房买卖合同中对预告登记附有条件和期限的，买受人应当提交相应的证明材料；其他必要材料。
(7)预售登记备案扩展阅读
预告登记特点
预告登记与一般的不动产登记区别表现在：一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。
纳入预告登记的请求权，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排它效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果。因此，预告登记是与异议登记同时构成不动产登记中的重要内容。
商品房买卖合同的主要内容：
1、当事人，商品房的出卖人一般是房地产开发企业，应注明其名称、法定代表人、工商登记号、住所及联系方式等基本情况。买受人如为法人或其他组织，同样予以注明。如为自然人，则应注明其姓名、身份证件号码、住所及联系方式等。
2、商品房基本状况，要注明出卖人出售房屋的法律依据，包括土地使用权出让合同号、土地使用权证或建设用地批准书号、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、如为预售商品房，还应明确其预售许可证号。
3、价款及支付方式，商品房的价款包括单价与总价两种。总价可以按幢、套或单元计价，不论商品房实际面积与约定是否存在误差，均不对其价格进行调整。单价是按商品房面积计价，可分为依建筑面积计价、依套内建筑面积计价和依使用面积计价三种方式。
商品房买卖合同的价款支付方式一般有三种方式：第一，以所购商品房抵押贷款的方式付款，也称按揭付款；第二，一次性付款；第三，分期付款。按揭付款方式，应明确约定买受人应支付的首期金额及支付时间与方式，向哪家银行申请贷款，如贷款申请不获批准时有关事项的处理等。如为一次性付款或分期付款方式，则应明确房款或各期房款的支付时间及方式。
4、商品房交付使用方式及条件，合同需明确商品房的交付时间与程序。通常由出卖人于合同约定日期前通知买受人前往商品房所在地接受交付，买受人则于交付使用通知送达后按约定或通知指定的日期接受交付。
合同应对商品房应当具备的使用交付条件约定，主要为商品房应具备必要的验收文件，如建筑工程质量验收、消防验收、综合验收登记备案表等。买受人依照合同约定的交付使用条件对商品房进行验收。